降息利多 REITs後市看俏

　REITs走了二年的空頭後，終在市場喊降息之下，漸漸走出空頭走勢，法人認為，REITs持續受益寬鬆的貨幣政策，其後市持續看漲。

　路博邁表示，美國聯準會在2024年9月降息下，這是本次週期的首次。基於美國通膨和就業數據持續走軟，利率市場目前在定價時預期，未來12個月將再降息近200個基點，這將是美國不動產投資信託（REITs）和其他上市不動產證券投資人的重要時刻。

　在部分次產業，特別是辦公大樓，可能仍然面臨結構性阻力和不確定性。路博邁說，美國REITs種類繁多，其中許多企業不但資產負債表強健，所涉及業務的需求多樣化且週期性較低，但先前因無差別的負面情緒充斥使整個產業評價被低估。隨著該產業開始復甦，現在正是投資人重返REITs的大好時機！

　富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人丹尼爾．席爾表示，REITs產業的現金流量具有彈性，資產負債表也保持強勁，REITs可能望受益於轉向更寬鬆的貨幣政策，建議應配置部分資金在房地產，因房地產能提供潛在通膨保護、獲利增長、穩定且不斷增長的股息。現持續偏好需求成長受益於數位顛覆的次產業，如：工業、電信塔、資料中心，而住宅、醫療保健等領域也受益於結構性供給不足，不過，目前對在供給固定情況下但需求已遭到永久性破壞的領域持更謹慎態度，特別是傳統辦公室和零售領域。

　台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國ISM指數與就業數據走低，通膨數據也低於預期，美國聯準會降息2碼並暗示之後將繼續降息。市場預期今年底前仍有3碼降息空間，長期債券利率也穩定在3.8％之下，資金成本將逐步下降，支持房市投資信心，REITs受惠降息與資金進駐效應近期漲勢強勁。高利率利空因素消除後有利資金對商業不動產重新配置，前二次寬鬆週期房地產價格分別大漲 60％與 140％。越來越多的銀行表示，他們正在放寬貸款標準，並且對商業房地產貸款的需求更加強勁，REITs後市持續看漲。

　李文孝表示，美國REITs長期大底已浮現，未來一年將挑戰2021年歷史高點。評價持續回升，目前溢價幅度約 10％，而過去降息期間溢價幅度在0％~20％，本益比 20倍，股利率 3.6％，在降息環境下，目前的評價仍具吸引力。