房價易漲難跌 只怕兩隻黑天鵝

　馨傳不動產智庫執行長何世昌12日指出，這波房市多頭算不算熱絡，中間有盲盒需釐清，不過受惠房地合一稅1.0及2.0、平均地權條例2.0、土建融被限縮、自然人限貸令等政策影響，房市進入籌碼被鎖住、賣壓低的時代，造成房市結構被重組；預期除非政策轉彎，否則只有兩隻黑天鵝會讓房價下跌，一隻是價格漲到大家都買不起、一隻是政經局勢丕變引發房市恐慌。

　何世昌指出，若拉長時間軸線到最近32年，與1996年全台建物買賣移轉棟數曾突破50萬棟相較，現階段30萬棟是相對萎縮的。

　近幾年價量背離、量低價漲的格局持續，建商享受打房紅利，擁有相對的控價權，似乎已成為房市新常態，主因在於政策，首先房地合一稅1.0和2.0，壓抑短期投機炒作，也抑制供給、鎖住五年轉手賣出、完工交屋後再綁五年的潛在新供給，五年屋齡新屋市場幾乎面臨真空狀態，根據研究，被鎖住不能短期賣出的潛在供給有3.16萬戶。

　另外，央行限貸建商土建融政策，等於幫毋需仰賴銀行融資的大建商「清理戰場」，中小型建商相對競爭力弱化，造成大者恆大，控價權有增無減，現在預售屋房價，幾乎大建商說了算。

　第三是自然人第二、三戶限貸令，何世昌分析，這個政策也推波助瀾，買盤從自有資金壓力較大的成屋、轉向付款較輕鬆的預售屋；最近，連雙北市的中小坪數產品，買氣也有回溫現象。

　第四是上路屆滿一周年的平均地權條例2.0，何世昌指出，由於預售屋被限制禁止轉讓，如今已造成四大負面影響，包括：鎖籌碼更嚴重，每年減少3～4萬戶轉售量；買方怕買不到房，引發錯失恐懼症心態；建商控價權更強；預售市場缺少價格破壞者制衡價格，房價易漲難跌。

　何世昌分析，種種政策解構了房市供需結構，建商推出的預售屋也迅速吸納市場的需求，你以為的打房政策，其實已經變成助漲房價的政策。