危老重建 聚焦2指標案

　都更危老重建效益醱酵，台北市難得出現「西米羅布料」的大面積重建案，下波市場重心，將聚焦芙蓉大樓、台塑大樓二大指標案；其中台塑大樓未來重建後，資產身價可望叩關1,000億元，挑戰都更重建案基地規模最大、資產總市值最高的新紀錄。

　宏大國際資產總經理陳益盛表示，大同公司將旗下尚志資產持有的芙蓉大樓，以總價131.25億元出售，引發市場轟動，為2024年交易金額最高的商用不動產交易案。芙蓉大樓的地點是所有建商趨之若鶩的黃金地段，可用「綠寶石」的「稀有」、「璀璨」來形容，依交易總價換算每坪土地成交單價，估計達1,526.1萬元，也創下新高，超越敦化南路中華票券大樓土地單價1,502.6萬元、信義路大安森林公園角地的1,400餘萬元、敦南SOGO的1,384.5萬元，躍居為全台「新地王」。

　陳益盛分析，芙蓉大樓基地以住三之一為主，容積率400％，部分土地使用分區為住三，容積率225％，加上都更容積獎勵50％，容積移轉40％，每1坪土地可興建7～8坪的高坪效，再加上區域房價有機會挑戰鄰近豪宅「帝寶」的最高成交價每坪298.2萬元，即台商「河南王」王任生在2013年購入時寫下紀錄，因此，仍吸引多家建商青睞而爭搶。

　陳益盛指出，接下來台北市都更重建指標案，將聚焦台塑舊企業總部大樓，估計重建上看千億元。該大樓位於敦化北路，土地使用分區為敦化南北路特定專用區，容積率200％，現況容積488％，基地規模高達6,328.3坪，是眾多建商垂涎的一筆絕無僅有精華土地，但台塑集團選擇自辦都更，謀求爭取企業最大利益。

　陳益盛分析，台塑大樓目前總樓地板建坪約3.7萬坪，申請容積獎勵約193％，預估都更重建後樓板面積將大幅增加到6.5萬坪，市值預估也將突破2.5倍、上看1,000億元。