私法人取得住宅採許可制修法 應予緩議

內政部於2021年12月9日部務會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，增訂私法人取得住宅採許可制，該條文說明為「對私法人購置住宅無相關限制，易使住宅成為私法人投資炒作標的，導致住宅市場發生投機壟斷，透過申請許可，管制私法人取得住宅房屋，以合理調節住宅市場。」據稱是為了落實居住正義的政策目標。上述條文涉及政策的合理性及法律的合憲性，我國既為民主法治國家，政策是否合理應經過客觀且專業討論，而法律對於憲法所保障的人民基本權利為限制時，也有必要檢視合憲性。

　首先，應說明此種條文本質上是一種經濟管制，必須符合國際上對產業及市場管理的理論。產業管理主要是利用法令來提升經濟活動的效率與公平性，並藉此對民眾的權益和福祉提供極大化的保障與服務；對特定產業管制是否具有必要性，仍應從產業是否具獨占性，或管制結果是否符合公共利益，作成管制與否的法律政策決定。2018年的公司法修法，著重「法規鬆綁」、「資訊透明」，這也是國際上對產業管理與經濟管制法律的趨勢，台灣不能逆勢而為。

　台灣不動產市場已有「資訊透明」如實價登錄等法規範，目前存在的弊端或亂象，都是未能落實執法的問題。因此，法規鬆綁所做工作尚嫌不足，更無法得出增加管制程度的必要性；此外，各民主法治國家都未限制私法人取得住宅，也可以作為印證。再者，炒作是操縱市場的手法，是公平交易法的議題，也與是否採許可制無關；且2021年7月房地合一稅2.0已經針對5年內法人買賣成屋、預售屋，採用45％～35％的實價重稅，已是對房地資本利得課徵單一高稅率重稅，此種惡法為全世界民主法治國家所無，不思修正導入常軌，怎能變本加厲扭曲住宅市場。

　其次，居住正義是國家的施政目標，在道德上和法律上都有正當性，然而居住正義應指「適足居住權」，「適足居住權」有七項關鍵指標，包括使用權的法律保障、基礎設施與服務的可提供性、可負擔性、適居性、易取得性、地點、文化的適足性，讓住者取得所有權並非居住正義的必要條件。立法說明所稱調節住宅市場指的是所有權交易市場，與前述適足居住權七項關鍵指標完全無關，顯與居住正義無關，該條文既非促成居住正義的合理手段或必要手段，政策即欠缺合理性。

　憲法第15條、第22條及23條保障人民基本權利，限制人民財產權和契約自由權不能逾越憲法第23條的界線。因住宅用房屋在都市計畫絕大多數都允許住商混合使用，實務上亦有諸多目的，但是「原則禁止、例外許可」徒增交易成本，將嚴重干擾私法人的經濟活動及工商發展，又無助於居住正義，也無其他正當目的，違反不當聯結禁止原則，已違反憲法第22條及第23條意旨。

　一味地修法並無法達成抑止短期炒作、炒房的目的，真正的癥結點在於「執法問題」，有權機關就所謂「炒作」現象，應依現行法追究瀆職、詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可解決哄抬房價取得暴利而影響消費者購屋權益的問題。

　為了落實居住正義，政府應提供住宅供無能力買房或租房者居住，如政府無法提供足夠社會住宅，則應提供租金補貼，讓無力租房者有能力在市場租得適足住宅，而這同時需健全住宅租賃市場。為了健全住宅租賃市場，應鼓勵或扶持成立具規模的專業出租人，則反而應鼓勵私法人購置大量住宅，從事住宅租賃業務，而不是限制私法人取得住宅。

　綜上所述，居住正義不以取得住宅所有權為唯一選項，私法人取得住宅採許可制無助於人民取得住宅所有權，更無助於居住正義，該草案因而欠缺合理性與合憲性。如為促進居住正義，應鼓勵私法人購置大量住宅成立具規模的專業出租人，並無私法人取得住宅採許可制的必要性。本人建議該修正草案應予緩議。