健全房市 先思考貨幣、租稅政策

終場由謝哲勝教授主持綜合座談，重申陳冲院長開場的致詞，強調立法必須合憲，健全不動產市場必須先思考貨幣政策、資訊公開透明、租稅等面向，才得以妥適解決問題。

　林明鏘教授認為，一味地修法並無法達成抑止短期炒作、炒房的目的，真正的癥結點在於「執法問題」，因此應加強對於逃漏稅、借名登記、實價登錄的執法才能對症下藥；另外，針對預售屋買賣行為等債權行為也需要進行實價登錄，則提出立法介入過早的質疑。

　謝昆峯主持律師延續林明鏘教授對於「預售屋債權行為實價登錄」議題提出延伸思考，認為或許可以藉由建案履約擔保制度，讓日後預售屋產生爭議時消費者得受到周全保障。

　林家祺教授認為「限制私法人購屋」以避免營利的立法理由與私法人本質以營利為事業互相矛盾，在政策上有再商榷的必要。

　張明偉教授則提出「是否適合以刑事手段管制不動產交易」思考，並且舉我國軍宅、國宅轉建案為例，建議在管制手段的選擇上，政府宜多方考慮我國現行環境、司法實務來選擇以行政手段或者以刑事手段來介入管制。

　綜整專家學者意見，謝哲勝教授提出該草案評估意見如下：

　(1)釐清土地、房屋與住宅的區別有助於政策的制定

　土地位置不可移動而面積無法增加，但投入勞力和資本能夠創造房屋供給量，住宅則與人民居住權有關，三者具有不同特質，法律規定應該不同，平均地權和房屋無關，也與住宅無關。為了居住正義應是解決居住問題，而不是干涉不動產所有權交易市場，解決之道應是提供租金補貼或社會住宅。

　(2)限制人民基本權利應符合憲法意旨

　憲法第15條、第22條及23條保障人民基本權利，限制人民財產權和契約自由權不能逾越憲法第23條的界線。

　該草案管制私法人購屋條文，因住宅用房屋在都市計畫絕大多數都允許住商混合使用，實務上亦有諸多目的，但是「原則禁止、例外許可」，徒增交易成本，將嚴重干擾私法人的經濟活動以及工商發展，又無助於居住正義，也無其他正當

目的，違反不當聯結禁止原則，也違反憲法第22條及第23條意旨。

　該草案限制換約轉售條文，針對新成屋與預售屋的買賣禁止讓與或轉讓，限制人民財產權處分和契約自由，在資訊揭露已足以維護市場秩序下，缺乏必要性和比例性，也違反憲法15條、22條、23條意旨。

　該草案禁止炒作行為條文，基於罪刑法定主義的要求，涉及刑責的構成要件，都要清楚、明確。內政部草案都是抽象、缺乏標準之不確定的法律概念，甚至還列有「其他意圖影響不動產交易秩序之行 為」，以此作為刑罰可能之理由

，不能為受規範者（人民）所得預見，涉及罪責基礎的非難可能性、權力分立及正當法律程序問題，也違反憲法23條意旨。

　(3)刑法是最後管制手段

　基於刑法謙抑性，國家發動刑罰權為最後管制手段，且基於罪刑法定原則，亦須符合明確性原則。對於未侵害刑法保護的法益課予刑罰，已違反刑法謙抑性和最後管制手段原則。

　(4)維護不動產交易秩序應採資訊透明和貨幣政策工具

　透過資訊透明、貨幣政策，以及合理的租稅政策，即可維護交易秩序健全不動產市場，其餘手段都無法達到目的或侵害人民基本權而為民主法治國家所不採。

　(5)依法追究不法行為即可達到立法目的

　有權機關依現行法追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可解決哄抬房價取得暴利而影響消費者購屋權益的問題。

　綜上所述，該草案涉及不當聯結禁止，既有違憲疑慮，又非合理手段，只要在執行面確實落實追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可達到立法目的，本人建議該修正草案應予緩議。