地方猛標地是中央打炒房的最大破口

　去年最後一天，內政部發布了2021年第三季住宅指標，全國住宅價格指數為114.83，較前一年同期增加7.43個百分點，續創歷史新高、同期的全國房價負擔率則為36.90％，也是2018年第二季以來新高，而全國房價所得比為9.24倍，更改寫四年以來新高，購屋痛苦指數不斷飆升，不禁讓人對政府打炒房措施的成效大為懷疑，甚至擔心步入南韓後塵，房價越打越高，年輕人永遠都買不起房。

　隔天，蔡英文總統在元旦文告中有一項重要的宣示，就是政府要解決高房價問題，以實現「居住正義」。接著各大部會，包括央行、金管會、財政部、內政部等跨部會，幾乎是集體總動員，無論從投資客、餘屋或是預售屋，乃至於持續降低建商買地貸款成數、動工期限要求愈來愈嚴格等，甚或是三不五時就推出新的緊縮措施，政府在打房上面的努力，可說是手段用盡，沒有最嚴、只有更嚴。然而在中央政府跨部會通力合作之下，卻有一個最大的破口，一直到現在仍然無解──那就是地方政府不斷標地的問題！

　事實上，地方政府之所以不斷標售土地，動機當然不是為了炒地皮，而是為了取得可觀的財源來挹注地方的建設、促進城鄉繁榮。尤其近三年來全球大環境丕變，台商爭先恐後返台投資設廠，加上去年台積電宣布南下台中、台南、高雄設晶圓廠，引爆廠地的大量需求，地方政府在標售土地上，更是不分藍綠、有志一同、趁勝追擊。除了持續推出新的重劃區外，去年以來在土地標售上，從桃園、台中、嘉義、彰化、台南到高雄，更是遍地開花，溢價率動輒三成起跳，近期桃園市政府標地，甚至出現溢價率高達58.4％的案例，幅度之高令人咋舌。

　於此同時，由於大批廠商的進駐，帶來大量就業人口，推升了民間住房的新需求，房市瞬間被炒熱。由於在建地的標售過程中，各建商集團競爭激烈，墊高了土地的標售價格，所謂「羊毛出在羊身上」，聰明的建商當然會把土地漲價的成本，透過抬高房價，轉嫁給消費者，因此房價也就愈墊愈高。在竹科上班的工程師，甚至連看數房都訂不到，只好尚未看屋就簽約搶購。但這麼看來，地方政府標售建地，其實就形同是建商集團的「炒房幫兇」！

　或許對地方政府而言，土地不斷的重劃、標售、設廠、蓋住房大樓，能夠創造出地方的榮景，但另一方面，卻也犧牲了在地住民的「居住正義」。最大的關鍵在於，在地方政府不斷標地、不斷重劃下，新大樓的房價也跟著不斷飆漲，但在地住民的薪資水平漲幅，卻遠遠落後於房價漲幅，造成在地居民買不起世代居住土地上的房子。

　這類現象，在南台灣的台南、高雄，尤其嚴重，現在已經初露一些畸型的現象──即只有隨著台積電等半導體大廠移入科學園區的科技新貴們，才買得起這些設備現代化的住房大樓，但在地的居民卻離居住正義愈來愈遠。

　這也成為中央政府跨部會打房的政策之下，最為嚴重的一道破口。銀行業者無奈指出，只要是有土地標售，就會有土融及建融的需求，但中央政府要求銀行必須對土建融業務降溫，政策和貸放業務互相矛盾、背道而馳，銀行則夾處在其中、左右為難。

　另一個問題在於，地方政府不斷的標地，建商不斷的買地、蓋房，也會引發另一個供給面的壓力：建商借了土融之後，在央行嚴密監控「養地」問題下，緊接著一定要儘速推動建融，否則很容易就被打入「養地」一族，但若建商一時之間集體投入興建，將創造出更龐大的不動產供給量，會導致原本未賣出的成屋，面臨更大的餘屋去化問題，形成另一種惡性循環。

　地方政府的標地，不管是基於財源或地方榮景考量，展現在面前的就是造成房價大幅上揚、並引發餘屋去化問題。反觀，除了科技業外，世居當地的居民，薪資成長緩慢，某些產業甚至在疫情之下而萎縮，貧窮隨之襲來，反而更加不利在地住民居住正義的實現。

　在推動「居住正義」這個議題上，中央與地方必須攜手合作、謀求共識。例如就有建商建議，地方政府公開標售土地，應比照台股建立「漲停」機制，以底價120％為天花板，若有二家以上出價高於漲停價，則採抽籤方式決定，以抑制土地價格飆漲。類似的建言其實不少，我們認為中央財金各部會與地方政府，應儘速坐下來好好協商，不要再互踢皮球，否則中央打炒房的政策措施，雖然不斷推出卻根本難以發揮，甚至反而助漲房價，其結果只會讓國人更難相信政府的施政。