台鐵局資產開發中心總經理 資產管理 顏文忠帶台鐵練兵

　台灣鐵路管理局今年3月正式成立資產開發中心，希望加上副業營運中心，可在2024年讓台鐵副業收入逼近百億規模，達到鐵路本業收入的一半。資產開發中心總經理顏文忠說，要每年保持兩位數成長並不容易，南港、松山、萬華車站BOT是目前三隻金雞母，現正積極「練兵」，要替未來不斷新增的資產營運做好準備。

　從零開始創新容易，但要在一家百年企業的基礎求新、求變，相對具有挑戰。顏文忠說，台鐵雖每年虧損20億元，但擁有全台240個車站，串連起的鐵道經濟，真要開發出上千億元資產其實不難，只是需要時間善加規劃。

　顏文忠說，台鐵局其實有「兩個總經理」，一位管理「副業營運中心」，前身是餐旅服務總所，現負責台鐵的便當、文創、鐵道旅遊等旅客服務項目，去年業績達10億元。另一位就是他，負責「資產開發中心」，管理範圍從傳統土地開發、到閒置空間招商及租賃，全面涵蓋，去年業績達35億元規模。

　台鐵的資產運用曾面臨兩個關鍵性選擇。顏文忠分析，一種是創造出有價資產後賣掉，無債一身輕，但由於每年台鐵本業虧損20億元，隔年起又會面臨負債問題。第二條路則是選擇將資產放入市場，若創造出千億元資產，並以年投報率3％計算，每年就有30億元收入，淨利可達七成，台鐵就能獲得長期、穩定且大量的收入，這就是台鐵要的資產管理，也是為何今年要成立資產開發中心的原因。

　台鐵進行資產開發，顏文忠認為有個好處，由於是公營體系，不怕借不到錢，貸款利息較低，且較無特殊資金需求。但也有受限之處，就是受國產法管理，不能任意處分收益，因此土地開發只能走都更、促參等方式。

　若是開發案不在車站內、地方政府也無法協助劃定都更，顏文忠說，台鐵只能將土地、空間用來出租，租期最多20年，相較很多精華地段，地主提供50年租期，因為租期長，承租廠商更有意願打造較完整的商場、飯店等設施，可讓土地空間做更好運用，這是台鐵官方身分，在開發上的侷限。

　從目前業務項目來說，主要收益還是源自土地開發，顏文忠表示，包含南港、松山、萬華三座車站BOT都相當成功，是三個小金雞母，目前績效評估均有達標，甚至超出原本承諾的權利金回饋水準。

　受惠北市推出的「東區門戶計畫」，很多的商業活動已移轉到南港區，顏文忠細數，目前台鐵在南港開發分三塊。一是2014年由國泰人壽的合作聯盟所取得的南港調車場，占地5.4萬平方公尺，預計2023年完工，涵蓋旅館、商場、辦公室、住宅等建設。

　二是2018年由潤泰創新國際取得的「南港商三特公辦都更案（南港之心）」，占地2.6萬平方公尺，號稱是台北市規模最大的公辦都更案，預計2026年完工，涵蓋交通轉運站、國際會展中心、辦公空間、生技創新園區、商場、住宅等設施。第三塊是「南港玉成段」逾3,300平方公尺土地，緊鄰市民大道七段，預計9、10月將進行公告招標。

　顏文忠坦言，土地開發時程長，從先期接洽到最後營運上軌道可能長達三、五年，因此平時資產開發收益仍須靠既有商場、土地的活化。受限於人力，初步盤點出全台二等以上的車站，周邊500公尺內、300平方公尺以上台鐵土地，共計22筆，將優先辦理活化、對外招租，第二階段將擴及所有車站。

　「台鐵必須逐步練兵，做好資產管理」。顏文忠說，現在就把台中41戶老舊台鐵宿舍引進包租代管概念，對外招攬民間物業公司，進行承包、整修、管理，並由資產開發中心進行監管。若未來法令鬆綁、體制改變，說不定台鐵可以成立物業公司，甚至資產可以證券化。