憂房市轉弱 土建融須增提保證

擔心房市泡沫化，行庫再提出新警戒線。據透露，由於行庫普遍預期房市交易至少可能衰退1成，已有部分行庫開始啟動新的警戒機制，以往建商土建融貸款除非超過6成，否則不用交付信託，現在行庫已緊縮信託要件，只要融資成數5成以上，除了土地是當然擔保品，建商不僅土地，連同建築執照都必須一起交付銀行信託。

此外，多家行庫已對於今年7、8月的房市「倒屋潮」嚴陣以待。據了解，行庫內部評估，由於101年下半年時是新成屋的交屋高峰期，算算奢侈稅2年大限正好落在今年7、8月屆滿，屆時勢必會有一波倒屋潮，進而成為房價再走跌的壓力，將對銀行的房貸業務風控形成新挑戰。

不少行庫觀察，房市泡沫化跡象愈來愈明顯，除了房市成交量以及房貸業務量走跌，近來也聽到不少中小型建商叫苦連天，其中最主要的原因在於土建融貸款成數縮水。

一位不具名的行庫主管坦言，在半年前，土建融成數普遍都還在6成，但近來不少行庫已有志一同調降土建融的成數，絕大部分的新案最高成數只能作到5成，而且還必須加入交付銀行信託的必要條件，很多口袋不夠深的建商因而在資金調度上碰到困難。

對於信託扮演的特殊角色，對於土建融業務有深入了解的銀行主管說明，最主要是由於現在房市泡沫化的危機擴大：「銀行怕建商的房子蓋到一半，蓋不下去，或是蓋好了之後其他債主上門討債，但卻因為銷量不佳無法變現，引發債主向法院提出假扣押，損及銀行的債權保障」。

除了銀行的債權問題，因為這類債主申請假扣押，也將導致蓋好的成屋無法切割產權對購屋者進行分配。

對於房市泡沫化的另一現象，銀行指出，是現在連建商都必須出手讓客戶分期付款。據了解，由於央行實施房市成數管制政策的前後，成數上限減少至少1成，很多當初買預售屋的客戶，到了要交屋時，能夠向銀行取得的貸款金額比原先預估大幅縮水，但因現在市場成交量已明顯萎縮，客戶一時之間也找不到接手者，這讓財力較優的大型建商，不得不自掏腰包拿錢出來讓客戶對於「尾款」進行分期付款。

一位與多家建商長年往來的大型行庫主管表示，近來已聽聞有不少建商出手融資給客戶，一般而言，最常見的作法，就是讓客戶在取得銀行貸款後，針對其中差額，再分2年或3年進行24期或36期的分期付款。