量縮價不墜 預售市場自用買盤當道

　房市進入修正期，預售市場交易量較去年大幅萎縮7成，房價則出現「總價下滑」、「單價高檔震盪」的分歧走勢。據統計，今年4月全台預售屋平均總價1,869萬元，較3月之前的2,000萬元以上水準已見滑落；平均單價仍維持在每坪55.3萬元高檔，今年以來未見明顯波動。

　專家分析，上述變化反映目前預售市場自用買盤當道，小坪數市場為主流，以及景氣翻轉後市場成交結構更往精華區、高單價、優質案件傾斜的趨勢。

　據實價登錄統計，全台預售屋總價逐年攀升，2022年突破1,500萬元，去年5月突破1,800萬元，去年12月至今年3月連續四個月站上2,000萬元，不過今年4月則滑落至1,900萬元以下。

　單價方面，2022年全台平均單價站上每坪4字頭，去年8月起站上5字頭，今年以來都維持在55萬～56萬元間。

　業者分析，去年下半年起房貸授信緊縮，加上央行加碼信用管制，中古屋房價去年第三季見到高點後開始盤整、並微幅下修，然而預售屋供給端不像部分中古屋屋主對前景看法保守、有資金需求，建商近年獲利豐厚，普遍沒有財務壓力，加上銷售策略考量，不會輕易調降價格，使預售屋價格比中古屋更具僵固性。

　此外，景氣反轉，交易量大幅萎縮，目前成交量僅約去年景氣熱絡同期的3成，投資買盤退散，不景氣還能成交者更集中在剛性自用買盤，及具有如精華區地段、近捷運、大型指標案、符合市場主流需求的中低總價帶、付款優惠等條件的案件，這類賣相佳的個案通常單價較高，例如今年來在新北板橋、永和、新店、三重等精華區就有超過80件預售屋以百萬元單價成交。

　相較下，過去曾熱門一時、但供給量大、房價低的蛋白新興重劃區成交相對冷清，整體市場交易結構往高單價傾斜，使得預售屋平均單價數據仍居高不下。