台灣與理想房地產稅制的距離

多年來，高房價是一個嚴重的社會問題，且不見趨緩。不僅年輕人買不起房子，許多有房的家庭也被高房貸負擔重壓。

　高房價的主因為何？可將央行的貨幣政策想成上游的大水庫，而房市與股市是下游的兩個大蓄水池。財稅政策（包含財稅法規與地方政府的實踐），是可以改變水流的水利工程。多少水一路流向大海（消費與實體投資），多少水流到兩個大蓄水池？財稅政策無法影響總水量，卻可以影響相對水量。長期以來，台灣的財稅政策偏袒房地產。

　2012年實價登錄上路，這是個重要的改革。當年推行實價登錄的主要論證方式是：若要實價課稅，就必須實價登錄。那麼，現在與實價課稅距離多遠呢？

　房地產稅制可以區分資產利得稅與持有稅。在資產利得稅方面，舊制是土地部分僅課徵土地增值稅，而房屋部分則需計算財產交易所得，併入綜合所得稅。兩者的稅基分別是公告土地現值與房屋標準價格。

　由於地方政府討好地主，其所評定的土地與房屋的價值，長期都遠低於市價。於是資產利得稅都課很少。新制則是2014年修法通過的「房地合一稅」，於2016年實施。房地合一稅是就房屋與土地合併、依據實價登錄的價值來課資產利得稅。為了降低改革的阻力，房地合一稅有個400萬的免稅額。但能以實價課稅，已經是大進步。

　在持有稅方面，台灣有地價稅與房屋稅，稅基分別為公告地價與房屋標準價格，也是長期低估。台灣在這方面的實價課稅沒有進展。除了地方政治偏袒地主，學界也有反對以實價課持有稅的意見。認為以實價來課持有稅是不公平的，因為資產價格是隨著貨幣政策或者經濟情況波動。

　用實價來課稅，等於是對「未實現的資產利得」課稅，會與資產利得稅有重複課稅之虞。這樣的說法只對一半。確實不應該對未實現的資產利得課稅，但評定房地產「使用價值」本來就不該是市價，而應該是租金。

　回歸亨利喬治的課稅理論，他從頭到尾談的都是房地產的租金價值，而非資產價格。他的理論是，以「素地」計的地租，政府應該課百分之百的稅。但是後來在實踐上，多是以市價乘以某種類似折現率概念的稅率來課稅。在一個變動不大的世界裡，這樣做的問題不大，因為市價在理論上就是租金跨時間的折現值加總。然而，現代世界裡有快速變動的貨幣政策。浮動多變的市價與租金的關係並不穩定。

　簡言之，以持有稅而言，應該是「實租課稅」，而非實價課稅。倘若過去在實踐上，以實租課稅不容易。但在現在資料充分、法治進步的情況下，這是有可能的。以新加坡為例，任何的租賃契約，都必須有政府公證，並繳交印花稅。仲介與房東大多也不敢違法。在新冠疫情隻後，當新加坡經歷了一段房租狂飆的期間，隔年房東的「房地產稅」也就同比例也飆漲了。這正是因為，新加坡的房地評定價值正是以年租金為準。其房地產稅是房地合一的，也省了分別估值的問題。

　由於台灣不強制租屋契約向政府登記，政府對於房東的租金所得也沒在稽查，所以台灣的租屋市場大多是黑市。要做到實租課稅，台灣首先要面對的就是黑市問題。