香港HIBOR回落 房市利多

5月28日，日本40年期國債拍賣結果未如理想，加劇市場對日本長債的關注。稍早前，日本首相石破茂指出日本的財政狀況「比希臘更差」。

　自2024年起，日本銀行（BOJ）推動量化緊縮（QT），逐步退出過去調控長債利息的政策。現時BOJ持有逾五成國債，是最大買家，緊縮政策意味著，日本國債要尋找其他買家。現時聯準會持有約12％未償還的美國國債。

　日本的整體通膨率處於3％以上，日圓弱勢及工資增幅高企，增加市場對長遠通膨的預期，這對長債息構成上行壓力。

　其他長債買家如壽險公司，由於長債利息持續上升，壽險公司在去年錄得損失，不過在本土及海外股票皆上漲。考慮到長債利息現時更吸引，而且日圓曝險更貼近公司業務，在重檢組合時，壽險公司有可能增持長債，特別是美國也面對財政問題，如果日債息持續上升，或將吸引資金回流並對其他市場的長債做成壓力。

　另一方面，香港金管局於2025年5月初啟動大規模外匯市場操作。當港幣匯率觸及7.75的強方兌換保證水平時，金管局買入美元並賣出港幣。

　根據金管局資料，銀行同業市場流動資金結餘，由4月30日的港幣451億元，大幅升至5月28日的港幣1,734億元，為三年來高水平。銀行閒置資金大幅上升，令香港銀行同業拆息（HIBOR）快速下降，以1個月HIBOR利率計，由4月30日的3.95％，大幅下降至5月28日的0.59％，一個月時間內大幅下降336個基點，創下近三年新低水平，引起市場廣泛關注。

　HIBOR持續回落，讓借款人的成本亦隨之下降。以供樓按揭為例，若以住宅按揭利率「H+1.3％」計算，目前按揭息率僅約1.89％，已低於「H按」的封頂利率水平，顯示成本下降，以及低於現時約3.5％的租金回報率。業界普遍認為，這種「供比租成本更低」的局面回歸，對房市將帶來明顯利多。

　而「供比租成本更低」的持續性關鍵在美元走勢，預期美元在今年剩下時間將維持疲軟，原因包括全球貿易放緩減少美元交易需求、聯準會降息週期，以及各國央行推動外匯儲備多元化。這些因素均促使美元資金流向香港等地，保持HIBOR及按揭利率在低水平。

　另外，香港人口已恢復至2019年高位，帶動租金上升壓力。租金上漲吸引更多投資者入市，助力樓價上揚，但租金回報率預計難以突破4％的水平。

　雖然HIBOR利率持續處於低水平，有助發展商消化存貨，增加資金回籠，但目前香港私人一手房存貨及後續供應依然處於較高水平，因此對於負債水平較高的開發商仍需審慎。