打炒房後…營建選股邏輯變了

　台股上周二度回測季線，尤其科技類股波動不小，部分資金轉向非科技股尋求庇護，上半年一度引領風騷的營建族群把握機會止穩。凱基投顧直指，營建業選股邏輯必須重新思考，銷售策略採預售制且高預售率的建設公司如興富發（2542）、宏普（2536）較不受影響。

　法人指出，自8月限貸令起，房市熱度就已見到顯著降溫，而隨著央行9月推出第八波信用管制後，更是將房市熱度降至急凍。雖然9月底～11月初為不動產傳統銷售檔期，但根據法人所做產業訪查，打房壓抑下，新建案與預售案場10月平均的周來人量，較行情尚未降溫前的6、7月減少50～70％。

　凱基投顧指出，成交量急凍、房價停止上漲後，營建業選股邏輯必須重新思考，分析房市急凍後對營建股影響，首先，代銷業如：海悅、愛山林等首當其衝，因成交量急凍將使服務費大幅減少，且銷售期拉長、超價銷售減少也不利代銷業務毛利率。凱基投顧最新將海悅納入研究範圍，投資評等為「中立」。其次，銷售期大幅延長將使資金周轉效率下降，不利於先建後售建設公司，如：永信建、宏璟。不過，銷售策略採預售制，且高預售率的建設公司如：興富發、宏普則較不受影響。

　再者，房價停止上漲後若持續盤整，則今年大舉溢價回補庫存的建設公司，未來恐面臨推案毛利率下滑壓力。最後，由帳上土地增值催化股價上漲之營建股如：京城，預期短期內也難再有強勢表現。

　凱基投顧給予興富發「買進」投資評等，並指出，2025年預計將完工開始交屋建案有九案，總銷金額合計達790億元，平均銷售率76％。雖然房市急凍不利於銷售，不過由於興富發採預售制，在房市急凍前在手建案即陸續售出，2025 年可完工交屋之已售案量已達540億元，如工程進度照計畫進行並順利交屋入帳，年度營收將可望創歷史新高。

法人估計，興富發獲利將連續2年創下倍增佳績，2024年每股稅後純益（EPS）2.6元、年增95％，2025年再成長1.3倍、至5.98元。

　整體而言，法人建議可觀察12月央行理監事會，除政策變化外，也要密切關注銀行新增放款金額、銀行不動產放款比重、房價是否有修正等三項指標變化。