從房地產現象談台灣金融的轉型

　剛開完的中央銀行第三季理監事會議，再度針對房地產管制祭出新措施，對房市的實際影響尚待觀察，營建股則提前反應、多檔個股次日股價大跌甚至跌停，打炒房新政策的威力不言可喻。央行下重手之際，恰好金管會正傾力推動亞洲資產管理中心的發展計畫，看似一收一放，其實兩者關係密切，台灣金融市場能否找到一條新路，發展出迴異以往的全新格局，此時此刻的轉型計畫相當關鍵。

當全世界的主要央行都在屏息以對，思考如何因應美國聯準會（Fed）新貨幣政策的對策時，台灣央行本次理監事會議論的重心，卻是針對房市的選擇性信用管制政策。這已是央行第七度祭出約束房市的措施。換言之，前六次效果顯然不如預期，必須要推出非常清楚且強而有力的管理，讓房市交易熱況收斂，其重要性甚至高於新雙率政策方向的擬具。

　房地產之所以愈打愈旺，有其頗為複雜的結構性因素。先從資金面來看，長期的寬鬆貨幣政策、股市屢創新高後，部分投資人獲利了結轉入房市、配合政策與供應鏈變化的海外台商資金回流等，均是造成近年來「台灣錢淹腳目」的原因；再從投資面來看，有土斯有財的觀念根深蒂固、股市過熱而市場可供選擇的投資商品項目有限，再加上ESG與淨零碳排限期落實的壓力，綠色通膨話題始終揮之不去，資金也需要尋找能夠對抗通膨的停泊港，房市很容易成為投資者口袋中的名單。

　而政策面上，協助青年購屋的新青安政策與頻繁地震帶動都更案加速推進，需求與供給都因此提升，房地產市場自然價量俱揚、欣欣向榮，各銀行的授信水位直逼銀行法規定的警戒線。由上述三項因素觀之，央行第七次出手即使收到效果亦屬有限，或僅是短期的效果，房地產市場持續熱絡仍大勢所趨。

　惟房價過高的問題，長期以來在社會引發民怨，尤其是年輕人，薪資的水位與漲幅和房地產的差距愈拉愈大，根本不可能追上，為解決青年朋友住的問題，政策上不斷出招，例如加碼房屋租金的補貼、或開出廣建社宅的支票，以利率和寬限期為最大賣點的新青安政策，也是在此背景下，於總統大選選情激烈的時候登場。不僅從財金部會的角度看，需正視單一產業的授信占比過於集中的問題，從執政者的角度而言，亦難對年輕人的抱怨連連充耳不聞。

　擺在眼前的困局是「房地產價格持續上升、民怨居高不下，窮盡一切政策仍難以抑制」。因資金面很大的部分並非操之在我，政策面也僅能對現況予以補強或校正，僅投資面尚有可著力的空間，即如何將台灣市場龐大金流部位，導向其他的投資領域，幫房地產市場減壓，才應是政策的主流，而非只有央行跳到第一線上指揮調度。

　台灣金融市場商品內容並不豐富，與台灣資金浩浩蕩蕩相當不對稱，房地產亂象只是反映這種現況的一個縮影，從長期而言，過去那種大權在握、高度監理、崇尚管制的作風，也走到了非改不可的時候，因此金融監理單位此時提出了亞洲資產管理中心的構想，自然被寄予厚望。

　坦言之，打造台灣成為區域性的金融中心，或開發具有台灣特色的金融商品等構想，歷任的財金首長都將其列為重要的政策，可惜口號喊的震天價響、成效始終有限，我們希望這次的計畫能有所突破，除了主觀上對新內閣提出的發展願景有所期待，也是觀察到因許多不同因素導致了資金在台匯流，如果沒有好好地掌握住機會，這些錢基於運用的效率、報酬的比較或避險的需求，很快就會另覓出路。

　更具體的說，此一發展的核心計畫，應擺在如何豐富台灣金融市場的商品種類上。近兩年來，以高股息為號召的ETF商品頗受歡迎，但僅限於單點的突破，未能順勢而為讓更多的商品百花齊放，殊為可惜，而過多的資金沒有足夠的商品予以吸納，豈非錢湧房地產市場、使得房價高不可攀的主要原因之一嗎？營造友善的資產管理環境、發展更豐富多元的金融商品，實為當前台灣金融發展非走不可的一條路。