導正房貸亂象 央行出手逼銀行自主管理

　中央銀行在第三季理監事會議（9月19日）前，罕見大動作找34家國銀開會，要求銀行在9月6日前研提自主管理的不動產貸款具體量化改善方案。不論從央行開會或要求銀行交卷的時間點，用意很清楚，就是銀行如果不動手，就由央行出手來管。

類似的氛圍在央行上次理監事會議前也曾出現，當時央行邀八大公股行庫開會了解新青安貸款辦理情況，隨後在6月13日的理監事會議即調高存款準備率1碼，同時祭出選擇性信用管制措施，把特定地區第二戶房貸上限降至6成。

當時央行的理由，是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，且自然人申辦特定地區第二戶購屋貸款撥款金額仍呈增加趨勢，為持續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，所以採取進一步的房市選擇性信用管制措施。

對照本次央行找34家國銀座談的原因，則是6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（即不動產貸款集中度）走升至37.4％，已經接近歷史高點的37.9％，央行因而認為，這顯示銀行信用資源集中在不動產貸款的情形有待進一步改善。

換句話說，央行的意圖十分清楚，就是通知銀行，在給大家機會自主管理時，最好可以在期限內交出央行滿意的答案，否則央行會動用政策工具幫銀行強制隔離，端看銀行要自我緊縮，還是由央行來協助緊縮。

或許有人不解，近期銀行房貸已出現「百年大旱」的異象，甚至驚動金管會問卷調查銀行是否有所謂限貸令，央行此時再出手要求銀行進一步緊縮，豈不是雪上加霜，且也與財政部新青安貸款和金管會關切限貸的政策背道而馳。

事實上則不然，因為從央行的角度而言，銀行房貸授信資金既已逼近滿水位，有限的資源就應該用在對的人身上，這也是央行為何在請銀行自主控管不動產總量時，加了不影響無自用住宅者購屋與都更、危老重建融資的前提。

檢視這波銀行房貸錢荒，最主要原因還是新青安房貸點火下，帶動房市交易及房貸資金需求，進而使各銀行房貸授信逼近銀行法72-2條房貸相關授信不得逾存款30％的天條，也進而推升各銀行不動產授信集中度。

銀行授信高度集中特定放款，原本就會使得風險增加，這一點從先前大陸房市崩跌時造成金融機構也受害的骨牌效應即可驗證，更何況，這波房貸熱潮除了來自新青安和一般首購族房貸，確實也不乏投機炒作者的蹤跡。

也因此，相對解決銀行房貸資金旱象，如何把銀行房貸額度導向正途、讓實質購屋者而非炒房者取得所需資金，對於央行、金管會和財政部等主管機關而言，才是真正的當務之急和重中之重。更直白點講，就算金管會願意檢討放寬銀行法72-2條，解決眼錢銀行房貸額度不足的問題，如果相關資金還是流向炒房資金，對一般民眾仍沒有幫助，反而是讓銀行授信風險更進一步提高，這絕非主管機關所樂見。

對主管機關而言，基於市場自由化，如果透過行政命令對銀行下指導棋，可能有害銀行健全經營；若透過選擇性信用管制直接出手，力度又恐太強，正本清源之道，就是從銀行端自律、自主管理，讓資金可流向該去的地方。

也因此，央行要銀行限期交卷，答案其實呼之欲出，等於是開書考，重點就是要銀行好好想清楚如何對於房貸戶分級、分流，在盡可能保護剛需自住者的前提下，透過限縮貸款成數和提高利率來痛擊投機客。

　例如央行目前雖已透過選擇性信用管制，對高價房屋（豪宅）和特定地區第二戶貸款設限，銀行在房貸授信上仍可有再精進、優化的空間，像是第二戶房貸利率理論上應與首戶有較大的差別、或對新青安以外的房貸降低成數。

特別是新青安在行政院採取精進措施後，除了嚴格限制自住並要求簽署切結書，更採取一生一次的規定，加上有貸款額度最多1,000萬元的限制，要透過新青安炒房的難度已大幅提高，且在相關資格限制下，已初步過濾申貸者。

至於銀行一般房貸，因為不是政策貸款，理應較新青安的條件更加嚴格，像是最高可貸成數是不是要自目前的8成降至7成、讓民眾存款錢再買房；對第二戶是否應不分地區、普遍設立更嚴格成數限制，銀行心中應該自有答案。

更不用說，目前銀行授信亂象頻傳，包括對自住實需戶亂抬利率、銷售商品，更出現信貸利率低於房貸的錯亂定價，央行出考題之餘，銀行確實有必要認真思考分眾策略，對不同資金需求者差別化定價，才能真正解決問題。