上海房市M型發燙 尚未見底

　大陸「517」房市新政推出以來，激勵多地房市成交回升。不過業者以上海為例指出，這波買氣主要是低價房與豪宅回升帶動，呈現「M型化」走勢。業者認為，大陸民眾尤其是中產階層，信心依舊低迷，本輪房市調整尚未見底，後續仍待更多穩增長政策支撐。

　在上海多年的信義房屋區域總監魏逢佑表示，去年剛解封時，上海精華地段因疫情空置許久的店鋪，一下子滿租，市場一片期待疫後大反彈。未料復甦不如預期，去年第四季起陸續出現退租潮。今年情況更不樂觀，民眾對就業與收入的擔心，直接影響消費降級。

　魏逢佑觀察，從去年第一季至今，上海平均房價跌幅已達25％，跌幅之深、速度之快前所未見。「一線城市況且如此，三四線城市的情況更慘」，可見本輪房市下跌已非階段性調整，而是結構性問題。

　大陸官方去年以來針對房市開出多帖藥方，往往療效僅一到兩個月，隨後再度下探。中國人民銀行今年5月17日推出號稱史上力度最大的房市鬆綁新政，為市場打了一劑強心針。隨後上海更加碼推出「527新政」，放寬進場門檻、降低自備款比例與房貸利率等，果然激勵上海6月成交量回升。

　魏逢佑解釋，細看「527新政」鬆綁範圍，包括降低社保繳納年限、放寬購房區域、自備款從三成降到兩成等規定，鎖定的都是在滬工作的外地人，其收入水準一般，偏好總價人民幣（下同）200萬～400萬元的小面積二手房。而針對去庫存推出的企業購房政策，也限定為2000年以前建造、70平方公尺以下的二手房。政策引導這類小戶型、低總價的二手房成交量快速暴增。

　另一個買氣火爆的房屋類型，是4,000萬～5,000萬的豪宅，往往一推出就秒殺。反觀中產階級偏好的800萬～2,000萬元左右的住宅，觀望氣氛依舊濃厚，顯示整體市場信心不足，房市仍未見底。

　魏逢佑認為，近期大陸救市措施已從過去的短期刺激，轉為長期的維穩，這點可從官方推出保障性住房、保交樓等政策一窺端倪。至於「527新政」的利多效應，是否只維持一兩個月就熄火尚待觀察，正在舉行的中共20屆三中全會也有望討論相關的救市措施。但他認為，官方仍有許多政策工具可以出手，包括房貸利率、自備款比例都還有調降空間，而且一線城市也不宜一下子出手過猛，以免影響其他城市的房市回升空間。