政策對房市的邊際效益遞減？

過去一段時間的連串打房，加上房地合一稅2.0生效實施，以及近日央行決定調高存款準備率1碼等政策，是否對房市降溫或抑制價產生政策效益？如果從6月13日央行第二季理監事會公布決策之後，上市櫃營建股大漲反應、預售屋來人和成交狀況來看，結果不言可喻。

　此一事態的發展，看起來似乎應驗經濟學邊際效益遞減的理論，在房市領域，好像也是成立的，亦即一波波的打房效果，越來越小，但實際上真的如此嗎？

　短期來看，打房邊際效益遞減的支持者，或許勝出，畢竟，房價上漲的驅動因素是多元的，即使出現政策利空，只要未來房價將會持續上漲的「預期心理」未除，房價上漲的軌道就難以轉彎。

　就如同股市一樣，想要它漲，只要一個小利多，就可以有藉口讓股價上漲，即使利空消息出現，也會被市場視為利空出盡，更何況，無論是台積電設廠、人工智慧（AI）大廠投資等產業效應、以及新青安房貸，都是房價超好的助燃劑。

　而且，此一預期心理，還具有小小的蝴蝶效應，甚至連鎖效應，台積電高雄設廠的效益，會被放大到台南，台積電嘉義橋科投資CoWos廠，也會被視為整體南台灣房市利多的蔓延。

　相反的，產業投資對房市這樣的利多消息，卻未見邊際效益遞減的現象，剛好與政策利空對房市的邊際效益遞減的存在，二者呈現兩極化的反應。

　最關鍵的因素，除了資金泛濫，恐怕就是房價預期上漲、這項無形的心理效應，使得投資客或投機客對於房價未來上漲的預期心理持續，超越金融緊縮工具與政策打房的力道，此一現象，短期內，恐難扭轉。

　不過，如果將觀察期拉長到半年到一年，甚至未來三到五年的中長期，讓提高存款準備率這項強力貨幣政策，發揮倍數效益，加上真正房屋自住者的需求、投機客的需求、以及建商推案的供給、投資客釋出量的供給等，供需市場尋求平衡點，才能得到最後驗證的答案吧。