央行鳴槍示警 房市真能降溫？

　美國聯邦準備理事會（Fed）最新決策會議，以及台灣中央銀行第二季理監事會接連登場，相較於美國一如預期維持利率不變，央行總裁楊金龍不負Mr.Surprise（驚奇先生）之稱，同時祭出調高存款準備率和房市選擇性信用管制雙箭。

　綜觀央行本次措施：政策利率維持不變、提高存準率和加碼選擇性信用管制，可清楚看出央行重點在力求不傷害經濟成長的前提下，避免財富效果加深通膨預期，手法上則是繞道股市、直指房市，且示警意味大於實質影響。

　依央行理監事會公布的最新預測，今年經濟成長率估達3.77％，消費者物價指數（CPI）年增率則是2.12％。兩個數值都可說是在「及格邊緣」，即稍一不慎或面臨變數，很可能就上演景氣沒預期好、通膨比想像高的窘境。

　受惠人工智慧（AI）商機，台灣上半年出口表現不錯，但問題在目前國際市場仍存在許多變數，不論利率走勢、地緣政治或是貿易衝突都可能影響景氣，無法確保經濟篤定強勁成長的情形下，央行其實並沒有什麼調高利率的空間。

　更讓央行在意的是物價問題，眾所周知，比通膨更可怕的其實是通膨預期心理，特別是房價和物價預期常交互影響，房價走高勢必會推升通膨預期，在此同時，抗通膨心理衍生的買房需求，又會回頭助揚房價。

　從央行祭出的貨幣政策手段，也顯示央行的當務之急，其實是要壓低房價上揚的預期而不是房價本身。正因如此，央行選擇管量而非管價，以升準取代升息；同時所謂第六波房市管制的打擊面也遠低於預期。

　回顧央行這波選擇性信用管制歷程，最早是2020年新增全國公司法人購置住宅貸款第一戶貸款最高貸款6成、第二戶（含）以上最高貸款5成，且均無寬限期。至於全國自然人第三戶（含）以上購置住宅最高貸款6成且無寬限期。

　央行也同時新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款應檢附具體興建計畫，最高貸款成數6.5成，並保留其中1成待動工興建後始得撥貸。此外，也新增餘屋貸款最高貸款成數5成。

　第二波則是2021年3月把公司法人購置住宅貸款最高成數降至4成；自然人購置住宅貸款第三戶購屋貸款最高成數降至5.5成，並新增第四戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成；豪宅貸款最高成數5.5成，第四戶以上豪宅貸款最高4成。另外，還有新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。

　2021年9月央行祭出第三波，規範自然人特定地區（六都及新竹縣市）第二戶購屋貸款無寬限期；調降購地貸款最高成數為6成；工業區閒置土地抵押貸款最高成數5成，並明定相關抵押貸款規範措施除外條款的「一定期間」為一年。

　緊接著的第四波，2021年12月央行宣布自然人購置豪宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高均為4成。購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款；餘屋貸款最高成數降為4成；工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

　中間休息了一年半，央行才在2023年6月推第五波，新增規範自然人特定地區（六都及新竹縣市）第二戶購屋貸款最高成數上限7成；但若貸款人向銀行簽具切結書，在第二戶撥款後一年內出售第一戶，可不受7成限制。

　再看這次央行新推的第六波選擇性信用管制，僅針對自然人特定地區第二戶購屋貸款成數再降1成至6成，並未擴大適用地區至全台，且近期外界抨擊恐成炒房漏洞的新青安貸款也不受影響，警示效果大於實質衝擊。

　最後則是國內資金充裕，央行未到期存單餘額居高不下，央行調高存款準備率對資金成本的影響極其有限。央行在理監事會決議文中特別將升準一項歸在「強化選擇性信用管制」，更顯現其降溫對象是鎖定房市、避開股市。

　整體而言，央行本次理監事會看似下了功夫，但是成效如何則有待觀察。姑且不論相關政策恐難抑制房價一發不可收拾的漲勢，就連讓人擔心的炒房風潮，央行這兩箭是正中紅心，還是射在棉花上，市場的走勢終將證明一切。