火熱的房市反映了哪些問題？

總統大選前，三位候選人均因本身的個案受到困擾，也積極提出對策的不動產飆升問題，選後發展得更火熱。由不動產聯盟總會列管的12項經濟指標，都出現正向的表現，即使央行出人意料的宣布升息、推出囤房稅政策的財長也獲得留任，內政部高層仍坦言雖用盡了方法，打房的效果卻不如預期。原已偏高的房價還在持續走揚，顯然當前的政策並未對症下藥，有必要重新釐清問題的根源，另謀方法處理此一被視為民怨之首的經濟現象。

房市出現明顯的反彈行情，反映在國泰房地產指數上，首季的表現價量齊揚，如以中央銀行的統計數據來看，一是需求面的房貸出現連十個月增加，第一季底餘額突破10.22兆元，二是供給面的土建融餘額同期來到3.26兆元，增幅雖略緩但仍創下新高紀錄。

房地產市場之所以愈打愈旺，彙整官方說法與業者的觀察，主要有以下原因。一是ESG浪潮與電價調漲的通膨效應，二為新青安政策帶來的需求增溫，第三危老都更重建新案讓房產價值明顯提升，而股市站上2萬點的財富效應對提振房市亦功不可沒。

上述各項觀察最值得重視的，應是資金動能與動向的問題。以新青安政策來說，它確實讓有意買房的年輕人減輕負擔，但本質上更像是一種對弱勢族群的補貼，將其與房地產熱度連結似言過其實，反倒是受惠屢創新高的股市，財富大幅增加的投資人，因購買房產的能力提升，將資金挪往房地產進行布局更顯合理，且此一由資金堆砌出來的火熱房市，會否因境外資金回台專法的管制期限將屆，吸引規模高達3,000億元的資金湧進，再推升房價的表現，值得密切觀察。

長期以來，房市與股市是國人投資的兩大主流。即便央行剛調升了政策利率，台灣市場的存款利率仍維持在低位很長一段時間，使得除資產配置的需求外，大量的錢都流出了銀行體系，這些資金或流入資本市場助攻股市屢創新高，或流入房市讓房價天花板持續的推高。針對資金面的變化，我們提出以下觀察和建議，提供給新的執政團隊參考：

首先要說的是，這一波房市指標還能愈來愈熱，很可能是資本市場吸納資金的功能已發揮到極致，要再向上突破空間有限的象徵。政策對於引導資金流動一直有著「炒股不炒房」的傾向，股價指數在19,000點時國安基金還在為護盤備戰，相形之下，內政部、財政部、金管會與中央銀行則是持續的推出各種措施，聯手打炒房。換言之，這一波的房市熱是在各部會的圍攻下脫穎而出，某種程度來看，也代表當前資本市場做為資金蓄洪池的功能已難再突破，需另謀他計。

其次，相關政策的設計要更為細膩。房地產業本身具有火車頭工業的特徵，其發展可以帶動相關產業一起成長，持續性且過度的打壓，影響的絕不僅是單一的產業。相信政府各單位對此心知肚明，出手也會擔心傷筋動骨、得不償失，或政策落實到執行單位時，亦會斟酌力度，導致容易出現政策失靈的情形。

而各式各樣的打房政策一來效果不大、二來造成官民對立的同時，我們也看到新青安政策得到廣泛的支持，在檢討不同方向的政策是否適合一併推出時，也可想想，順應整體市場發展趨勢下的補充性措施，相較於逆勢而為的做法會否更顯合適。

第三項要面對的問題為，政府要好好思考，台灣的金融市場為何無法滿足資金的需求。由於中美貿易戰、國際供應鏈重組等一連串的原因，配合著提供優惠政策誘導台商返鄉，在蔡英文總統任內，確實吸引大筆的資金回流，但台商長年下來累積的龐大財富，需要有足夠豐富的金融商品予以滿足。可惜的是，這正是台灣目前相當欠缺的部分。

相較於科技業在國際市場上表現的虎虎生風，近十年來台灣的金融業卻相對停滯，對GDP的貢獻約在6％～7％之間，此一數據，香港自2007年以來均在2成以上，新加坡也穩定的達到15％，均明顯高於台灣。

　之所以如此，與財金系統長期重視紀律更勝於發展有關，由於客觀上發展的侷限性，許多金融產業的菁英為外商機構網羅，在海外市場協助台灣的企業與個人理財，殊為可惜。如何跟進國際金融市場的新趨勢、振興金融產業，實可當作新政府的重要任務之一，起碼也要能滿足海外返台資金的需求，畢竟它們在星港很容易找到更便利、安全、多元的投資方式，台灣並非是唯一的選項。