逾380億美元 美國商辦貸款 陷違約風險

　美國越來越多商辦業主承受不住高利率和需求低迷衝擊，高達380億美元的商辦貸款面臨違約風險，寫下2012年來最高紀錄。

　根據數據公司MSCI資料，美國超過380億美元的商辦貸款面臨違約、拖欠或其他困境威脅，寫下2012年第四季以來最高紀錄。

　商辦業主償債的速度大幅放緩。根據穆迪數據，2021年時，超過90％被轉換為商用不動產抵押貸款證券（CMBS）的商辦貸款，在到期時清償完畢，但去年該比率陡降至35％，創下2007年開始追蹤該項數據以來最低水準。

　穆迪商業房地產主管雷迪（Matt Reidy）表示，商辦業主償債狀況出現鮮明的轉變。

　美國聯準會（Fed）持續將利率維持在高檔，市場對降息預期一延再延。高利率對業主構成嚴峻的挑戰，因為商業不動產的業主貸款金額至少是建築物成本的一半，且大多數即將到期的貸款是在先前利率時期簽定。

　疫情為商辦市場帶來重大改變，許多雇主允許員工在家遠距工作，並重新思考辦公空間需求，也讓商辦市場需求萎迷不振。

　租客簽定新租約也會仔細審視房東財務狀況，確認房東不會遭債權人拿走房地產所有權，和確保房東有能力負擔所承諾設施。

　房地產投資銀行Eastdil Secured主管艾德華茲（Adam Edwards）表示，房客將焦點放在能為建築物投入額外資本的房東，他們希望員工重返辦公室。

　租客小心謹慎是有理由的，未來12個月有180億美元轉換為證券的商辦貸款到期，較2023年的水準高出逾一倍。穆迪預測多達73％的貸款難以再融資，因為受到房地產的收入、債務規模和閒置率等因素限制。