日本買不動產 專家四面向剖析

　日本是台灣人出國旅遊最熟悉的國家，在後疫情時代，由於日幣匯率相對貶值，加上當地民眾逐漸習慣租屋居住，以及日本政府為改變超高齡化社會結構，還推出吸引國際專業人才的新簽證制度，使得國內民眾不僅熱衷造訪日本，投資當地不動產也日益風行。為提供台灣民眾全方位顧問服務，及早落實對家族資產傳承的規劃，KPMG安侯建業日前舉辦「日本不動產配置之稅務及法令議題探討－資產傳承的智慧蓄積」研討會，吸引眾多聽眾參與。

不同投資架構

持有稅差大

　KPMG安侯建業亞太業務發展中心日本區主持人友野浩司指出，日本不動產稅制與交易衍生的稅費、申報等制度，與台灣有一番差異，必須通盤掌握細節，才能夠計算正確的投資報酬。

　友野浩司介紹，日本不動產投資架構可分為以個人直接持有，個人透過日本公司持有，或個人透過台灣公司持有，各種途徑的課稅方式均不盡相同。如租賃損益的實質稅率，以個人直接持有者為5.105％至45.945％，以日本企業持有者為34.6％，以台灣企業持有者為25.59％；在出售利得的實質稅率方面，以個人直接持有5年內為30.63％，5年以上另外享有優惠稅率15.315％，至於以日本企業和台灣企業持有者，稅率則和租賃損益相同。在日本對台灣的匯款課稅方面，只有以日本企業持有者須繳納10％股利所得預繳稅款。

　友野浩司並提醒，民眾持有日本不動產期間，除了租金收益和出售的資本利得外，就連遺產繼承申報也要考慮在內；因為日本遺產稅、贈與稅採取累進稅率，最低稅率為10％、最高甚至達55％，即便是非居住者之間的遺產繼承或贈與，也要課徵遺產稅、贈與稅，民眾在交易前，最好一併設想持有及未來財產傳承的規畫。

　友野浩司總結，透過個人直接持有日本不動產，當租賃損益較大時，比透過企業持有來得不利；唯當持有超過5年時，得享有出售利得的優惠稅率。若透過日本企業持有，須留意無論是租賃損益或出售利得，實質稅率都比較高，除非透過專為大額交易的GK-TK架構，才可以降低實質稅率。至於透過台灣企業持有不動產，則其租賃損益或出售利得的實質稅率都比較低，也無須如前述兩種架構繳納遺產稅。

GK-TK架構

可降實質稅率

　KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師暨稅務投資部執業會計師洪銘鴻接著介紹，投資不動產前宜先考量持有目的，再評估以何種方式進行投資，洪銘鴻提醒，不同投資路徑將衍生不同稅負效果，民眾必須格外留意，並事先仔細評估自身需求與法規遵循風險，選擇最合適的投資架構，確保效益最大化。

　在持有途徑方面，常見可分為個人直接持有，透過台灣公司、日本公司或境外公司持有等四種，持有目的則可分為「自住」、「租賃／投資」和「未來出售」等三種。洪銘鴻解釋，若民眾以個人直接持有、用來自住，則在台灣無相關稅賦影響；若是個人直接持有不動產並出租或出售，則須留意在申報綜所稅時計入個人基本稅額，申報個人所得基本稅額，稅率為20％。但因台日間簽有租稅協定，台灣稅務居民持有海外不動產時，雖然雙方皆有課稅權，但於海外已繳納所得稅的部分，可在我國扣抵相關稅額。