央行再升息半碼 壽險商辦投資 幾近絕跡

　中央銀行無預警再升息半碼（0.125個百分點），加上2026年接軌將近，壽險業的商辦投資幾乎快要「絕跡」。因應央行升息，壽險不動產投報率最低門檻拉上2.97％，商辦報酬率幾乎達不到，同時接軌後，不動產尚未被列入「適格資產」，買越多、超不利接軌。

　去年壽險業投資不動產行動銳減，僅兩家壽險、合計三筆，今年部分壽險要自救，還將賣不動產，包含三商美邦人壽、新光人壽，都不排除要出售不動產充實資本，大型壽險也可能出售不動產，以利未來接軌。

　央行從2022年開始利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095％已拉高到2.845％，上周央行意外升息半碼，最低投報率再拉上2.97％，已逼近3％，壽險業者表示，現行商用辦公室幾乎無法達到此報酬率。亦即壽險資金恐難再大買商辦大樓。

　不動產市場價格仍處相對高檔，加上壽險業面臨2026年接軌保險負債會計IFRS 17與新清償能力指標ICS，現在任何投資及業務，都須考量接軌後資本適足率的影響，讓壽險業從去年開始就放緩不動產投資。

　去年僅有國泰人壽、台新人壽出手，國壽去年買的二筆土地分別在桃園、台中，都不在台北，台新人壽去年購買竹北科技園區的大樓單層，今年初也買下台南永康的廠辦，顯示壽險業近年在獵地或不動產投資上，皆移往台北市以外的地區。且相較2022年有五家壽險、11筆不動產交易，去年壽險不動產交易明顯大幅減少，早期壽險一年動輒數百億元獵地買樓的景況亦不復見。

　近年來不動產價格高漲，統計至去年底，壽險業投資性不動產帳列金額約1.53兆元，相較2022年的1.48兆元，年增3.4％。國壽仍是壽險業最大的地主，帳列金額約5,000億元，富壽排名第二，帳列金額2,630億元，南山、新壽不動產帳列金額也都超過2,000億元。

　租金收益上，去年整體壽險業不動產租金約340億元，連續兩年超過300億元，比前一年增加約15億元，年增約4.5％。最大包租公還是國壽，全年租金收益將近120億元、年增近4億元，第二大是富壽，全年租金收益有52億元、年增2億元。