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20240326戴瑞瑤/台北報導

央行再升息半碼 壽險商辦投資 幾近絕跡

 中央銀行無預警再升息半碼(0.125個百分點),加上2026年接軌將近,壽險業的商辦投資幾乎快要「絕跡」。因應央行升息,壽險不動產投報率最低門檻拉上2.97%,商辦報酬率幾乎達不到,同時接軌後,不動產尚未被列入「適格資產」,買越多、超不利接軌。

 去年壽險業投資不動產行動銳減,僅兩家壽險、合計三筆,今年部分壽險要自救,還將賣不動產,包含三商美邦人壽、新光人壽,都不排除要出售不動產充實資本,大型壽險也可能出售不動產,以利未來接軌。

 央行從2022年開始利率連五升,壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095%已拉高到2.845%,上周央行意外升息半碼,最低投報率再拉上2.97%,已逼近3%,壽險業者表示,現行商用辦公室幾乎無法達到此報酬率。亦即壽險資金恐難再大買商辦大樓。

 不動產市場價格仍處相對高檔,加上壽險業面臨2026年接軌保險負債會計IFRS 17與新清償能力指標ICS,現在任何投資及業務,都須考量接軌後資本適足率的影響,讓壽險業從去年開始就放緩不動產投資。

 去年僅有國泰人壽、台新人壽出手,國壽去年買的二筆土地分別在桃園、台中,都不在台北,台新人壽去年購買竹北科技園區的大樓單層,今年初也買下台南永康的廠辦,顯示壽險業近年在獵地或不動產投資上,皆移往台北市以外的地區。且相較2022年有五家壽險、11筆不動產交易,去年壽險不動產交易明顯大幅減少,早期壽險一年動輒數百億元獵地買樓的景況亦不復見。

 近年來不動產價格高漲,統計至去年底,壽險業投資性不動產帳列金額約1.53兆元,相較2022年的1.48兆元,年增3.4%。國壽仍是壽險業最大的地主,帳列金額約5,000億元,富壽排名第二,帳列金額2,630億元,南山、新壽不動產帳列金額也都超過2,000億元。

 租金收益上,去年整體壽險業不動產租金約340億元,連續兩年超過300億元,比前一年增加約15億元,年增約4.5%。最大包租公還是國壽,全年租金收益將近120億元、年增近4億元,第二大是富壽,全年租金收益有52億元、年增2億元。