從恒大清盤 正確解讀大陸房地產政策邏輯

負債超過人民幣2兆，早已資不抵債、被譏為「負」可敵國的大陸地產集團恒大，自2021年12月首次傳出債務違約，並於2022年6月被提起清盤訴訟、聆訊經多次延期後，終於在2024農曆春節前一周被香港法院下令清盤。然而，就在恒大被宣布清盤的兩天後，中共繼一連串的房市鬆綁政策後，再公布第一批107個可獲得融資支持的房地產「白名單」。中共對房地產產業「有保有壓」的調控，除了展現其力促房地產軟著陸的決心，更重要的是，揭示長期以來中國經濟增長模式典範轉移時代的到來。

大陸經濟對房地產的過度依賴，有其歷史及結構因素：1994年實施分稅制改革後，地方政府為增加稅收、滿足財政需求，與金融機構、房地產商合作，建構一個透過出讓土地取得財政和稅費收益的體系。與此同時，國務院亦分別於1998年、2003年，將住宅業定調為新經濟增長點、房地產定位為支柱產業。基於此，再加上華人有房斯有財的文化習慣，以及退休後生活保障的需求，促使房地產成為大陸民眾累積財富的主要標的。在上述多重因素疊加下，20多年來，以房地產為核心的土地儲備、出讓和房地產的開發投資，不但成為拉動經濟增長的火車頭，更讓房地產相關產業占大陸GDP超過四分之一。

然而，多年來幾乎只漲不跌的大陸房地產，除了弱化了實體產業發展的契機，還扼殺了經濟發展的根本動力。房屋的過度商品化，更形成了極大的供需失衡泡沫、升高了金融機構的不良資產風險。而且以房貸為主的家庭負債，遏制了民眾消費動能。更嚴重的是，房地產的過度炒作，造成收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾空前激化，嚴重衝擊中共執政的穩定性。

意識到此問題，中共多次推動各種抑制房價政策。例如2010年大出台包括所謂的「國11條」、「新國10條」等一系列縮緊銀根、壓制二套房貸款等「限購令」、「限貸令」、「限漲令」。但隨著經濟下行壓力加大，中共2014年回頭又推出激勵房市措施，土地價格因此大漲，房價快速攀升，北上廣深等一線城市房價甚至呈現雙位數漲幅。眼見打房政策不見成效，2016年當局再提出「房住不炒」原則，並於2020年劃出史上最嚴格的房地產「三道紅線」，以打消房地產的過度槓桿。自此，大陸房市進入史上最大規模與最長時間的整頓期。

根據大陸學者分析，現今大陸房地產市場供求關係呈現三方面變化：一是供過於求，2022年全國城鎮居民人均住房面積已超過41平方米，再加上人口負增長、城鎮化動能減緩等因素，市場已從賣方市場轉向買方市場；二是市場從以增量為主轉向以存量為主，部分城市的二手房成交量已經超過新房成交量；三是由於擔心房地產商爛尾樓或債務違約，民眾更傾向購買現房而非期房。

基於這樣的新形勢，大陸當局指出，未來房地產政策將朝兩大方向推進：一是持續提升城鎮化率。當局強調，2023年城鎮化率僅為66.16％，和發達經濟體80％以上的水準相比，還有提升空間。大陸每年有超過1,000萬的農村居民進入城鎮，以及不少民眾改善性住房的需求較為急迫，都將帶來新增住房的需求。二是構建房地產發展新模式。大陸當局認為，破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策，就是發展房地產新模式，例如推動保障性住房、城中村、「平急兩用」公共基礎建設等三大工程，以利帶動房地產相關投資消費。

然而，即便中共陸續出台諸多鬆綁房市政策，但不可諱言，短期內房地產不會、也很難再成為大陸經濟增長的主要動能。中共此次未出手相助所謂「大到不能倒」的恒大，甚至任由每年數百家地產商的破產，其未明之言即是：在美國加大對大陸科技圍堵的大前提下，未來大陸將加速新能源車、5G、AI等新興戰略型產業的發展，一方面藉此尋求新的經濟增長動能；另一方面，以此構築及夯實足以與歐美匹敵競爭的產業實力。一句話：恒大的清盤，意味中共將終結大陸多年來過度依賴資本擴張的粗放經濟增長時代；同時，象徵中共脫虛向實、發展實體經濟、邁向製造業強國的決心。

持平而論，大陸包括房地產在內的產業改革，是一項極為艱鉅的系統性工程；其成功與否，尚在未定之天。諾貝爾經濟學獎得主克魯曼（Paul Krugman）曾提醒：「不要對中國經濟下滑幸災樂禍，這可能會成為所有人的問題。」對台灣來說，無論大陸是否能華麗轉身，更是一道無可迴避、涵蓋政治、經濟、產業的艱難考驗。