黑天鵝滿天飛 兔年房市 六結構性反轉浮現

　走過開高走低的2022年，在「平均地權條例修正案」以迅雷不及掩耳的速度順利在立法院初審後，房市景氣猶如三溫暖一般，景氣將迅速從房價末升段，進入空頭，多頭掰了！邁向「黑天鵝滿天飛」的2023年，「平均地權條例修正案」一如預期，火速三讀，房市正面臨六大結構性反轉的考驗。

　受到升息及疫情、台股震盪影響，2022年全台建物買賣移轉登記棟數陷入衰退的局面，全台六大都會合計約24.39萬棟，年減8.9％。

　至於預售市場，全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8％的小幅成長，推案金額也相對被推升。據全國商總統計，全台各縣市不動產開發商業同業公會的會員推出預售屋銷售金額顯示，2022年約突破2兆元大關。

　對於2023年房市，將面臨「黑天鵝滿天飛」的空前考驗，包括：升息、政策打炒房、經濟景氣恐將衰退、地緣政治動盪、通膨造成工料雙漲不停，以及房市觀望造成去化緩慢等六大不利因素，接踵而來，因此市場也將面臨六大結構性的轉變，直接牽動資金布局的動向。包括：剛性需求獨大、中小型建商進入景氣寒冬、高資產買家閃避打房政策紛紛轉戰商用不動產、部分漲多區域預售屋將領跌、都更危老和政府標案更炙手可熱。

　首先，房價面臨高檔反轉下跌。第二，買盤將傾向較為觀望和保守，剛性需求將獨大，購屋總價預算控制在1,500萬元以內的產品，去化相對較快。為降低買方負擔，「低總價」、中小坪數二至三房，或是一至二房的小坪數、中低總價產品將上位。

　三，房地產微利時代來臨，營建和缺工問題迫使建商的獲利空間明顯被壓縮，中小型建商將進入景氣寒冬的考驗。

　四，「平均地權條例修正案」修法通過，禁止預售屋換約轉售、限制私法人買房、炒房重罰、建立檢舉人制度等新制，恐將使得高資產買家，首當其衝，未來不排除部分游資為了閃避打房政策，而紛紛轉戰商用不動產，以尋求資金的保值及避險。

　五，預售市場恐將從領漲地位，淪為領跌角色，尤其在部分漲多、量大的區域。由於連續兩年政策打炒房，尤其利用預售屋財務槓桿操作的短線炒房客，連續祭出央行限貸管制令、房地合一2.0、及平均地權條例修正案等，預期部分有財務調度考量的建商，可能會採取延後推出預售來因應，短期內恐將出現一波換約潮、逃命潮，帶動中古屋市場交易相對活絡，尤其是近兩年推案量大、房價漲幅快速的區域，高檔盤整壓力浮現。

　不過，對於財務結構健全的大型建商來說，底氣足夠，財力雄厚，在營建成本和品牌力的支撐下，難有降價空間。

　六，都更危老和政府標案將更炙手可熱。由於土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，未來都更合建和危老重建案件、甚至政府公辦都更案、捷運聯開案，將更為搶手。

　另外，值得留意的2023年影響房市的變數，將要觀察四隻灰犀牛的動向。

　首先，在政策面上，任何政策一出手，打擊面都會牽動市場，尤其在打炒房的相關政策上，恐將在2024年總統大選之前的選票壓力下，不排除持續加碼祭出後續的政策。

　第二，全球經濟景氣展望下修，俄烏戰爭恐打延長賽，總體經濟已看淡，影響高資產族群和企業置產的布局。

　第三，市場潛在超額供給，尤其「平均地權條例修正案」針對預售屋可能祭出限制或禁止換約轉讓的手段，對於多年來預售屋短期炒作的投標客來說，無異是放大絕的終極手段，在2023年初正式三讀通過後，一般預期上半年將是最後一波換約下車的逃命潮的最後大限日，屆時市場潛在賣壓，將明顯升高。

　第四，兩岸地緣政治風險，在2024年大選年將屆之際，不容忽視。