央行打炒房 升息好？還是選擇性信用管制好？

　中央銀行總裁楊金龍日前至立法院財政委員會專題報告「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策，並調整房地產市場選擇性信用管制措施」，對於6月央行是否再跟進美國升息，楊金龍並未正面回應；但對第五波房市選擇性信用管制，央行卻出乎意外給了十分明確的方向和答案。

根據楊金龍當天備詢時的談話，央行選擇性信用管制確實「還有空間」，做法上則可能瞄準20年或30年以上房貸，並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數；對第二戶房貸也還能再有相關作法，例如對於先前已經祭出的管制措施，可考量貸款成數進一步調整。

　依楊金龍的說法，30年房貸的貸款年限較長，利息負擔會愈來愈高，或許思考貸款年期不能太長、縮短期限，會更為審慎。

在提及央行希望房市能有緩步軟著陸的機會時，楊金龍也表示，今年3月底全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率（銀行不動產貸款集中度），雖已由去年底的37.2％降為37.1％，也低於2009年10月底的歷史高點37.9％，但央行的目標是降至35％。

楊金龍本次在立法院的詢答，有兩大值得觀察之處。首先，央行過往雖常提及銀行不動產貸款集中度，但從未明確宣示「目標值」，更不用說提出35％這麼精確的數字。央行的金口一開，代表在銀行集中度未低於央行畫出的目標值前，選擇性信用管制都有持續的空間。

　第二則是央行以往從未在理監事會召開前「亮底牌」，告訴外界央行可能動用的工具和管制措施方向。但本次距第二季央行理監事會召開還有一個月，楊金龍就明確勾勒央行第五波選擇性信用管制的可能內容，基本上顯示6月央行一定會再採取新的管制措施，否則將嚴重損及央行公信力。

且央行在赴立法院報告後次日，立即發布新聞稿，說明後續限縮房貸年限對象，將是針對目前管制的受限房貸，如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款，首購族除非購入豪宅，否則不會受到影響。

換言之，目前已被規範的公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款，6月之後最長房貸年限不得到30年，已經形同「釘在板上」，只等央行理事會宣布生效。

但是什麼原因，讓央行本次如此「迫不及待」，主動預告第五波選擇性信用管制？從央行3月理事會的議事錄，或可找到答案。依議事錄，當天有多位理事認為，升息1碼對房價抑制效果不大，主要在宣示效果；儘管央行四度選擇性信用管制措施有一些成效，但近年國內房價屢創新高，形成房價上漲預期的氛圍；加上過去幾年台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹，民眾提高通膨預期及買房抗通膨的想法也恐將進一步推升房價。

此外，去年第四季各區域無論中古屋或新成屋，房價漲幅均相當高，並遠高於去年第三季，且以新竹縣市漲幅居冠。經與其他國家近期實質房價指數年增率相比，台灣實質房價指數年增率看似不高，但若以過去20年累計實質房價漲幅而言，台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名，理事們認為，應針對選擇性信用管制措施多加討論；若有必要，央行應繼續加強選擇性信用管制措施，且央行原本選擇性信用管制措施管制範圍較小，可思考將選擇性信用政策的影響力往其他面向延伸。

換言之，央行第一季其實就應祭出第五波選擇性信用管制，但當時受美國升息和通膨議題影響，加上考量升息對房市降溫，理論上也有一定效果，最後央行做出的決定是先調高利率1碼（0.25百分點），但未同時祭出新一波房市管控措施。

從楊金龍本次在立法院詢答來看，等於已經提前洩露了央行6月一定會採取第五波選擇性信用管制的牌；在此同時，為了避免對有剛性需求的自用購屋者傷害過大，預期央行6月就算調高利率，幅度應該會較3月時的1碼縮減，以半碼（0.125個百分點）的機率較高，也不排除央行利率不動的可能。

選擇性信用管制是從資金流向面去減少銀行資金流往不動產，升息則是提高資金成本，央行揮舞這兩把大刀的同時，也必須兼顧一般民眾購屋需求、建商經營正常化，及避免房市泡沫化衝擊經濟，輪流出招、且戰且走，或許是比雙刀併用更務實的做法。