要有配套措施才能精準打炒房

　最近一場國內的大型研討會上，有學者指出「聽到打房覺得不可思議，因為多數人都有自己的房子，房價的合理上漲，可以提升財富效果、促進消費。同時，中南部房價上漲，北漂的人回中南部，也會有工作機會。何苦打房，引發民怨？」其實那位學者是模糊議題的焦點，大家談的不是打房，而是打「炒房」。

　首先，就房價的昂貴程度而言，台北市、新北市的房價所得比雖然在全世界的城市中排不上前10名，但台灣有特殊設計的公共建設（多數國家並沒有公設），如果以實際使用坪數計算房價，台北市、新北市的房價絕對在世界前10名之列。

　其次，就年輕人的薪水對房價的承受程度而言，不太有能力在台北市和新北的蛋黃區購置房子。當然也有人說，為什麼年輕人一定要在雙北買房子？但事實上，台灣的工作機會多數還是集中在雙北、台中、高雄等地。因此，年輕人如果不是父母付頭期款，恐怕很難在雙北置產。而房價上漲的下一步就是房租的上漲，尤其是通膨之後，世界各地的房租不是大漲，就是蠢蠢欲動。

　第三，房價上漲的外溢成本。雖然台積電到台南、高雄設廠帶來工作機會，但也帶來房價的炒作跟飆漲，雖然有利當地有房子的人，但也會對未來非科技業而欲購屋的年輕人產生房價上漲的外部成本。

　第四，過度的財務槓桿效果，一旦房市崩跌，可能使銀行、社會、整體經濟受害。一般而言，股市透過融資、融券，財務槓桿效果約是兩倍。預售屋透過20～30％的頭期款就可以買下一棟房子，財務槓桿效果是4～5倍。更有投資客利用3～5％的訂金，就可以買下預售屋、再轉售，槓桿效果至少20倍以上。景氣好的時候周轉沒問題，但目前各國都已經開始進入升息循環，美國未來2年內可能會升息10次，台灣也很難避免進入升息循環，因此房市的投資在未來1～2年風險開始變大。如果政府缺乏踩煞車的作為，很可能使個人、銀行及整體境界的風險提高。

　第五，台灣社會住宅的比率太低，對中低收入、青年人不公平。新加坡的社會住宅比率高達83％，所以有錢人可以住豪宅，但一般民眾至少可以住社會住宅。而台灣的社會住宅比例不到1％，根本沒有選擇的機會，對中低收入階級、青年人相當的不公平。

　第六，房地產的投資報酬率太高，會排擠其他行業的投資。目前房地產的投資報酬率一年平均有20％以上，而傳統製造業都是3～4％，很顯然的將鼓勵更多的資金流入房地產，進而排擠了正常的製造業、服務業投資。而房地產過度炒作的結果，不但使房價更高，青年人買不到房子，也會使未來製造業、服務業的工作機會相對萎縮。

　為了防止炒房的歪風，政府各部會都動了起來。例如內政部的五大措施打炒房，包括：限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登入、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制等。中央銀行則透過四波的選擇性信用管制，最近還升息了1碼。另外財政部則表示，各地方政府對囤房稅最高稅率為3.6％，已有相當共識。

　雖然政府做了相當努力，但炒房風氣仍然很難遏止下來。我們認為需要有以下的積極作為：

　一、跨部會的平台整合資訊，使打炒房的政策工具可以發揮綜效：個人或團體購屋置產的資訊應該總歸戶，使個人的貸款、出租房屋、總共擁有幾戶房屋、繳稅情形等，一覽無遺，政策的推動才有依據。

　二、個人擁有3戶以上房屋嚴格稽查資金來源：包括總借貸金額，各個銀行的借貸金額是否超過上限，金流來源，出租情況，是否有繳稅等。

　三、考慮課徵囤地稅：由於土地持有成本太低，因此不少企業、財團法人機構購地，但並未及時興建。透過養地賺取差價，造成房地產價格的飆漲。同時，課徵的稅收應該有一定比率用來成立基金，作為政府購置社會住宅及補貼中低收入、青年人住租屋的津貼。

　四、地方縣市政府每年標售土地應該有價格上限：因為在房地產價格飆漲之際，中央及不少縣市政府拚命標售土地，結果更加助漲房地產價格上揚。

　五、針對房地產飆漲價格超過一定比例的縣市進行更嚴格的限制性信用管制：而上述縣市的管制，包括購置兩戶房屋以上貸款成數不得超過五成等。

　我們認為房地產價格的上漲，是社會共同努力的結果，個人的眼光及努力只是其中一小部分，故嚴格打炒房的措施，漲價歸公，降低房地產的超額利潤，避免排擠其他產業的投資，才能落實居住正義，也讓年青人有成家立業的希望。然而一定要有配套措施，才能精準打炒房，否則就怕重蹈覆轍，達不到預期的效果。