加息棒打有錢多屋族...效果有限

　政府擴大打炒房力道，此次央行除了貸款成數降至四成外，也擬拉高豪宅及第三戶利率地板價，由1.72％至少拉高至1.85％。不過近年豪宅買方多以現金、不貸款作為資金配置，調控成數、調高利率，對高端族群來說毫髮無傷；至於擁有三戶以上的多屋客群，央行擠牙膏式的漸進式調高利率，對抑制炒房效果恐怕也有限。

　這波全台房價超漲，主要領漲動能並不在都會區的豪宅產品，而是市場對於新興重劃區、指標科技業設廠帶動產業園區發展，與房價上漲的預期效應，自有資金門檻較低的預售屋，更取代成屋、中古屋市場，成為房價上漲的領頭羊，尤其雙北以外重劃區、總價千萬以內、中小坪數的電梯大樓，更為此波房價領漲的主要產品。

　事實上，自房地合一稅實施近六年來，豪宅房價鮮少具有大幅增值的空間，在台商回流、資金充配、通膨壓力日增下，相當高比例豪宅客選擇以全額現金買豪宅，包括「西華富邦」、「信義聯勤」、「信義首席公館」等動輒一戶2、3億元起跳的豪宅，不乏不貸款的買方，作為閒置資金的配置去處。

　另一方面，央行擬針對第三戶房貸利率地板價調高，提高持有成本，以貸款2,000萬元來推估，在現有地板利率與調升後來計算，20年本利攤還每月償貸約增1,300元、30年期則每月增加1,100元，能擁三戶以上的多屋族，本來就是經濟相對強勢族群，每月增加千餘元的利息支出，相較於房價增值上漲的預期來說，根本微不足道。

　根據日前永慶房產集團調查，86%消費者對房貸利率升息壓力承受度在3碼內，未來若利率升息超過3碼，才會造成較明顯的還款壓力。如今房價高漲，首購族需將房貸延長至30年期、高成數貸款，才得以跟上房價漲幅、一圓購屋夢，央行不妨在利率設計上走向「M型化」，對自用客維持提供低利環境；但對多屋族，或認定為投資者、放款風險高的貸款人，大幅拉高利率，以抑制多屋持有者意願。