大陸房地產政策趨緊已來到底部

隨著大陸的都市化腳步加快，近年來大陸房地產開發行業發展的越來越系統化，且重要性日益資加。據估計，該行業現在占大陸經濟規模高達三分之一，不僅行業的槓桿率也越來越高，也愈加朝向大型開發商集中發展的趨勢。

　早在2013年，排名前50大的開發商約占大陸房地產開發約25％的比例；到了2019年，這個數據已經提高到60％；瑞銀資產管理預期，到2021年，前50大開發商的房地產開發比例，有可能再進一步上升到70％。

　正因如此，大陸政府有必要採取行動，確保這些開發商的財務情況都屬健康。因此見到政府推出的「三條紅線」政策，主要目的在管理房地產開發公司，減緩它們過度槓桿化的速度，並防止公司承擔超出其償債能力的情況出現。當然，這個結果也可能導致部分公司因財務調度不靈而倒閉，或是無法順利交付房產的情況。

　官方的「三條紅線」政策，內容規定到2023年，房地產公司的現金短債比必須小於1倍、資產負債率不得大於70％（剔除合約的預收款），以及淨負債率不得大於100％，這表示政府當局有意加強對該行業的管理規範，一般認為這是拖累大陸房地產下行的主要原因。

　正因為房地產政策趨嚴，導致房地產行業下行，加上財政政策趨緊、疫情防控壓抑消費力道，以及能源短缺、拉閘限電等多重因素的影響，導致近期大陸經濟出現明顯放緩。

　其實在購置住房這件事上，大陸與歐美人士最大不同，在於大陸民眾通常在建造房產之前就預先支付房產費用。只是房地產價格相對民眾的平均收入要高出許多。因此對政府來說，適度將房地產開發商的槓桿率控制在合理的範圍內，顯得格外重要。

　現在大陸房地產開發商的活動大幅放緩，實為政府的政策使然，而非因為市場缺乏需求。相反的，目前大陸對房屋市場的需求仍然超過供給，且預期這種情況還會持續幾年。

　另外，有鑒於房地產行業對經濟的重要性，一如前述，房地產約占經濟的30％，而基礎建設支出約占15％，如果房地產開發商並未持續投入基礎建設支出，那麼可以預期經濟正在放緩，正如信貸脈衝信號所反映的那樣。

　不過近期有初步跡象顯示，大陸信貸部門對於放貸作業已有所放鬆，這可能是更廣泛政策調整的第一步。

　最近可以看到大陸監管機構已放寬到2021年底前的銀行住宅抵押貸款額度；此外，部分銀行被告知要加快抵押貸款的批准。這些措施應能緩解該行業的流動性壓力，因為最終買家所取得的房貸資金，終是流向房地產公司。

　重要的是，中國人民銀行在10月中旬打破對地產商恒大危機的沉默，表示有信心，稱開發商的掙扎給金融體系帶來的風險是「可控的」，不太可能蔓延，這一切都表示人行正在密切關注局勢，並尋求管理其後果。

　在此情況下，預期中央財政的支持會持續增加，基建投資有機會反彈。此外，由於加強針和疫苗接種進一步增強，大陸國內的防疫措施有所緩解，積累的消費有望出現反彈。

　再次，隨著高耗能產品生產淡季，再加上房地產下行，2022年拉閘限電不會成為制約增長的因素。當然我們不預期房地產業會很快回溫，但可以說目前已到政策底部，未來政策可望朝寬鬆方向發展。