課徵世代正義稅 解決租住房問題

　房屋市場擺脫了今（2021）年五、六月新冠疫情衝擊下的低迷，開始緩步上漲並炒熱行情。最近，房地產價格的上漲是由半導體廠商進駐科學園區開始，帶動相關產業的供應商、住宅及投機需求，由台南起漲，接著台中、新竹，再回到高雄，也揭開了房價再上漲的序幕。房價上漲帶動總體經濟的熱絡固然是好事，但已經過高的房價再來一波價格上漲，將使中低收入、青年族群的失落感更大，會不會使世代的對立更加嚴重，從過去的買不起房，到未來租不起房？

　台灣的社會住宅比率不到1％，比日本、香港低，更遑論新加坡的83％。政府似應考慮課徵世代正義稅，透過其稅基來興建社會住宅供中低收入、青年族群來找到安身立命之所，又或是透過稅基來提供他們租屋或購屋津貼。

　中央銀行最近推出第三波選擇性信用管制打房，立法委員詢問，是否有機會回到一般民眾都買得起的價位呢？楊金龍總裁坦言：「目標太難。」台灣的房價所得比雖然相對於中國大陸、香港不高，但排除掉公設（多數國家並沒有將公設納入房價的計算），台灣（台北市、新北市）的房價所得比絕對是世界名列前茅的。在利率低、游資太多，加上海外匯回的龐大資金，房價節節攀升之際，政策工具似乎也失靈。從最近的房地合一稅、實價登錄2.0、央行的選擇性信用管制等，政府一波波的打房，但是房價依然高漲。

　楊金龍總裁表示，政府推出打房政策的效果仍需要時間發酵，同時政府也還有其他的政策工具可以壓抑房價的上漲。此外，熟悉房地產界的人士表示，目前漲價地區以蛋黃區附近的蛋白區為主，主要是科學園區工業區的設立及相關公共建設的增加，而出現補漲，其他地區的房價並沒有顯著的上升，應不會進入房價全面飆升的情形。因為只要房價上漲接近蛋黃區價格，就會有止漲的壓力。然而現階段通膨蠢蠢欲動，恐怕又會加深民眾置產保值的心理，而使房地產價格有上漲壓力。

　因此，我們不能只依賴房價隨著時間的經過自然止漲，政府應該有更積極的措施來因應房價的飆漲，包括跨部會的協力，例如中央政府的囤房稅，乃至囤地稅，以及地方政府的地價稅、房屋稅的調升等。其次設計更細緻的政策工具，除了「個人擁有10戶房屋以上追查資金來源」與「有沒有租屋的情況」之外。5戶房屋以上也應採取更嚴格的稽查資金來源、租屋情況，及貸款是否超過一定成數，如超過一定成數，應處罰相關人員與銀行。同時，金管會應清查各縣市銀行貸款給房地產的比例，各縣市房貸應總歸戶，平均不得超過一定比率。各銀行應有總量管制，房屋貸款不得超過一定成數及總金額。藉以打壓個人、銀行在房地產上的過度擴張信用。

　不過，除了從需求面上打擊房地產的炒作之外，也應從供給面增加社會住宅的提供。有鑑於此，我們認為政府應制定政策，課徵新的「世代正義稅」，並將此稅基專款專用，用於購買土地，興建社會住宅，供年輕人及中低收入戶租用，而且只租不售。因為房價越高，青年人、中低收入者，買屋、租屋的夢想更遙遠，課徵世代正義稅可以避免世代的對立。

而課徵此世代正義稅的合法性在於政府推動公共建設、設立科學園區所創造的公共建設、房屋價格的上漲等外部利益，應該部份歸公，而不是讓少數人炒作、獨享。第二，房地產價格上漲造成年輕人買不起房子，致不婚不生，引發國家危機，所導致的社會成本，也應該由炒作房價的民眾來共同負擔。

　在做法上，我們認為世代正義稅的稅基，可以從以下幾方面來課徵：第一，可以從房地合一稅上附加2到3％的稅。第二，持有3戶以上的民眾，地價稅與房屋稅應增加30～50％。第三，開增新的囤地稅，以土地總價的1到2％作為稅基。

　有了上述的稅基，可以成立基金，作為補助青年與中低收入家庭租房或買房的資金來源。首先，基金可以推動社會住宅，中央政府可以在大城市周邊的縣市尋覓土地，做為社會住宅的預定地，並擴大建設做為中低收入與青年人租屋的來源。同時，提供便利的大眾運輸，以提高青年人進駐的意願。再者，只租不售，避免轉手套利，推升房價。一旦社會住宅多了，一方面可以穩定房價，避免地方過度的炒作房價。另一方面讓年輕人、中低收入戶有落腳的地方，而不至於不婚不生，對政府產生怨懟，引發更進一步的世代對立問題。或許「住者有其屋」的目標太遙遠，但「租者有其屋」應該是大有為政府可以努力且達成的目標。

　最後，基金除了用於青年、中低收入家庭租屋、購屋津貼外，應該可以結合人口政策，已婚且育有子女者優先承租、購買，這或許才是解決台灣目前出生率太低的有效政策。