土銀開辦地上權住宅分戶貸款

　以往被大多數公股行庫，列為拒絕對象的「地上權住宅分戶貸款」，經過多方反應、爭取後，出現轉機；據透露，國內房貸龍頭土銀總行，首度打破慣例，近日通令各分行開始承作，由於未來可望有更多公股行庫跟進，建商向國產署標得的地上權開發案，將不再吃銀行的閉門羹，國內房市將出現結構性大改變。

　據指出，過去從不碰地上權住宅分戶貸款的土銀總行，在政策開綠燈之後，已經完成「土銀地上權貸款辦法」，並在日前通令各分行，為了配合政府政策，促進設定地上權房地的有效利用，提升完整的不動產一條龍金融服務，提升土銀競爭力，正式迎接國內可分戶（目前官方統稱，以前叫可分割）地上權住宅貸款市場。

　根據該辦法，土銀承作的地上權分戶貸款，自用住宅貸款最高70％、非自用住宅貸款最高60％；自用住宅貸款年限最長20年、非自用住宅貸款年限最高15年；地上權自用住宅貸款利率以目前不同區域利率下限為基準，至少要再加一碼，也就是最少要加0.25％。

　業界指出，目前承作地上權分戶住宅貸款的行庫，利率大約介於1.8％到2.23％之間，貸款年限約20年，貸款成數70％。承作行庫以民營銀行居多，包括元大銀行、高雄三信、京城銀；其中，民營金融機構以高雄三信最積極，因貸款利率可有0.25％到0.5％溢價獲利，貸款成數70％，年利率1.85％，另加開辦費2,000元、以及入社會費5,000元，不過，因高雄三信存款餘額有限，可做地上權貸款的額度，幾乎快沒了。

　最積極的公股銀行，首推全國農業金庫，平均貸款利率在1.8％到1.95％，台灣企銀和第一銀行曾有承作的案例，案量寥寥無幾。

　業界表示，在現狀之下，雖有行庫承作地上權分戶住宅貸款，但畢竟只是少數，多家銀行因無規則可循，而拒絕辦理貸款，且很多時候還要碰運氣，業者形容「好像和尚到處撞鐘，卻化不到緣」。

　更何況，有意願承作的銀行，如有建商希望能夠基於銷售的順利，要求貸款額度提高到80％，建商通常都被要求提供數億元的保證金，業界指出，就曾有建商為了讓客戶貸款80％，直接存進銀行定存單。

　業界認為，地上權土地的釋出主要來自國產署，在土銀帶頭之下，一旦公股行庫全面承辦，在房價高漲的年代，將可創造國庫、購屋者、以及建商等多贏的局面。

　更重要的是，國內房市過去都只偏重所有權住宅貸款，在土銀吹起承作的號令之後，將有愈來愈多公股行庫接棒，屆時，地上權分戶住宅貸款將正常化、普及化，進而掀起房市投資興建、銷售，以及購屋結構的大調整，走向另一個房市新局。