現行租賃市場之法律紓困因應

COVID-19自我國發布三級警戒迄今，許多基層民生商鋪均因疫情影響而紛紛倒閉，隨之發布三級警戒期間的時間延長，民眾消費型態的改變，往年需要親身體驗類型的餐館，也無力轉型。在雙北市較為熱門的消費熱區，紛紛有許多招租或頂讓的告示，這也意味著即便在三級警戒告一段落後，現今的社會面臨的是集體現象的履約爭議。

　以最簡單的租金遲延為例，現行作為商用的不動產租金通常押金會是3個月左右。若係因租金遲延繳納，依照法律規定合法會被沒收的押租金較一般的住宅押租金更高。因許多的民眾因為疫情影響工作，也因為政府的防疫政策而改變生活習慣，進而影響消費習慣。在收入大幅度的降低時，進而遲延給付而違約的人數將會倍增。出租人本身也可能因此面臨到無法順利收取到租金的情況，即便可以合法的斷水斷電，或是扣留押租金，但這對於租賃當事人雙方都是一種傷害，因為出租人或可以合法的終止租賃關係，但疫情影響也可能無法順利地出租而無法物盡其用，而沒有效率。

　本來無論是民法或特別法，為的是謀求雙方當事人間的公平，尤其在契約法理面講究的是雙方當事人因為合意而產生的拘束性。但當疫情的爆發非可歸責於雙方當事人時，一方當事人的違約狀態是否應該調整。也許大家會說民法上有情勢變更原則可以個案衡量，但因為並不是所有的爭議都會進到法院來個案衡量。

　依照我國法院對於情勢變更原則與誠信原則適用的嚴格解釋程度，個案民事案件一旦因為疫情而累積成為普遍現象，在租賃類型的解約或是履約爭議大量出現時，我國法制面所欲平衡的價值，整體觀察下會因此而產生失衡。據此，現行民事法律關係，應否有特別法在疫情期間下，有一定的法律政策緩和在現行疫情嚴峻底下的法律規定，實為一重大民生議題。