萬惡建商VS.居住正義

或許因為記取南韓打房失利，幾乎危及文在寅政權的教訓，加上明年即將迎來選舉年，讓向來對房市、建商相對友善的民進黨政府，在去年12月無預警啟動打房，今年更持續加碼，近期一連串針對房地合一稅、囤房稅的修法訊息，搞得建商人心惶惶；而在政府出手後，外界最關心的是，到底這波「房產新政」能不能壓下房價？還是會步上南韓打房打到幾乎動搖國本的後塵？

　先來看南韓的情況。南韓總統文在寅在上任前，常攻擊朴槿惠政府造成房地產泡沫，沒想到他任內房價更如脫韁野馬，在2017年5月上任後3年多裡，首爾房價大漲近6成；雪上加霜的是，房價大漲也帶動租金飛升，讓中產階級與年輕人陷入買不起也租不起的困境。其實文在寅並非打房不力，他頒布了一連串打房新政，而且出手一次比一次重，但結果卻是房價越打越高，也引爆沸騰民怨，甚至到了動搖執政基礎的地步。

　回頭來看這波台灣的打房。或許有了南韓的前車之鑑，執政黨在去年12月7日由央行打頭陣，再度祭出房市信用管制，主要是限縮公司法人購屋、及建商土建融與餘屋貸款的成數；緊接著立院在12月底通過實價登錄2.0。而在政府宣示國內進入打房周期後，確實讓火熱的房市略為降溫，但房價基本上文風不動。

　而今年新一波的打房連環拳，則輪由財政部擔綱，一出手就鎖定5年前打房有成的「房地合一稅」，在多番折騰後，政院拍板的房地合一稅2.0，將重稅閉鎖期由2年一口氣延長到5年，並首度納入國內法人、預售屋交易，打房力道更勝央行的信用管制；至於引起軒然大波的囤房稅修法，因爭議過大暫時擱置。

　綜合各項因素研判，房地合一稅2.0勢必會在立院本會期過關，加上去年12月出檯的政策，這次等於把馬政府時代包括選擇性信用管制、實價登錄、房地合一稅等打房措施重來一遍；但當年馬政府最終成功壓住房價漲勢，讓房市在2015～2018年間回檔整理，這次小英政府的加強版能再次奏效嗎？

　比較前後任政府的打房，政策工具雖然雷同，但民進黨這次無論在選擇性信用管制或房地合一稅，都特別納入境內法人，顯示政府有看到實務上的制度漏洞，算是有對症下藥；不過，與上次相似的是，建商又再度成為打房的祭品，包括限縮土建融與餘屋貸款，以及房地合一稅的境內法人原先並未清楚排除建商；還有囤房稅原本規劃只給建商一年的房屋銷售緩衝期，一年後未售餘屋要課徵4％的重稅等，明顯都是衝著建商而來的苛政。

　我在2015年底房地合一稅上路前，寫了一篇「打倒萬惡建商」的編輯室報告，沒想到過了5年，同樣劇本重新上演，也印證了不管誰當家，高房價永遠是棘手的難題；而找個代罪羔羊轉移焦點，也永遠是最簡單、最輕鬆的選擇。至於這次打房能否成功？我個人持保留態度。

　在我看來，眼前大環境對房價而言堪稱完美的劇本！包括一、史上最多的熱錢，去年因疫情啟動的無限QE，釋出天文數字的資金猶如燎原之火；二、史上最低的房貸利率，目前低到1.35％水準，讓原本無力買房者也能購屋；三、史上最強的股市，台股創下16,579點歷史新高，從8,523低點到16,579點只花了11個月時間、且飆漲近1倍；四、史上最大的鮭魚返鄉潮，台商回流+資金回台帶動龐大的人流、金流返鄉，是過去30年僅見；五、史上最貴的土地，全台土地屢創天價，台北市中心每坪動輒上千萬、台中七期每坪衝上350萬天價；六、史上最高的建築成本，在全台瘋搶營建工人及原材料大漲下，建案營造成本已大漲2～3成；七、強勁的經濟成長，主計總處甫上調2021年經濟成長率至4.64％，創近7年新高。

　在七大「利多」齊聚下，房價上漲是理所當然，不漲才有問題。也或許因為清楚房價勢必上漲，政府才果斷出手，希望搶先壓抑房價漲勢。但人為干預能抗衡大勢嗎？答案顯然不樂觀。

　要探討這個議題，首先要釐清2個問題，第一是房價為什麼打不下來？第二是每年大量的新建房屋到底誰買走了？第一個問題的原因，除了上述的超完美劇本，還有房價長期本來就會隨經濟發展上漲；至於第二個問題，許多人認為在人口負成長下，房價必然下跌，卻忽略家庭結構的改變，「分巢化」是近年房市熱絡的重要推手，年輕人渴望有完善公設和管理的新房，如果大家多去建案接待中心走走，就可以發現年輕人購屋的熱度。此外，高資產族群面對超低利率，置產需求也遠高於以往。

　也因此，這波房產新政極可能重蹈當年奢侈稅失敗的覆轍，就是打壓了供給和流動性，但在需求穩定下，房價最終不跌反漲。此外，所有打房措施最大的後遺症，就是這些加諸在建商、投資客身上的成本，最終都會「轉嫁」給消費者，南韓就是最血淋淋的案例。

　高房價永遠是個難解的習題，房市確實應該管控，但一定要有章法，而不是現在這種喊價式的打房。要落實居住正義，光靠打建商給老百姓看是不夠的；政府或許更應該趁此機會，好好整頓、健全國內的租賃市場（社會住宅緩不濟急），將住宅政策聚焦在解決「居住需求」而非購屋市場；捨此不由，台灣只會不斷陷入無效打房的輪迴。