豪宅價格定錨有用嗎？

去年國內房市不畏新冠疫情，全年全台建物買賣移轉棟數達32.6萬棟，創下七年來新高，房市表現風風火火，堪稱是疫情衝擊下最不受影響的產業之一；但今年農曆春節剛過，卻傳出國內最受矚目的超級豪宅「陶朱隱園」封盤不賣，在如今超低利率、資金氾濫、台股創新高等諸多有利房地產的大環境下，號稱史上最貴的豪宅「陶朱隱園」為何賣不出去？是富豪買不起？還是不想買？頗值得玩味！

　位於北市信義計畫區的超級豪宅「陶朱隱園」，基地面積約2,468坪，興建地上21層、地下4層，每戶約300坪，除了以獨特的旋轉外型著名以外，還號稱超跑可直接搭電梯到自家門口，更被CNN評選為全球九大城市地標，種種令人咋舌的噱頭，不僅吸引媒體目光，其真實身價更是外界矚目的焦點。

　「陶朱隱園」2018年取得使用執照至今，僅7樓出現一戶自家人交易，該筆交易雖沒有實價揭露的官方認證，但市場以過戶謄本資料推算，每坪單價約600～750萬元、總價18～22億元。如此驚人的天價，加上買方又是威京集團的關係企業，為「陶朱隱園」價格定錨的意味不言可喻。

　開發商業主為自家豪宅價格定錨，「陶朱隱園」並非首例；2013年潤泰集團總裁尹衍樑以總價8.8億元、單價260萬元，買進自家豪宅「松濤苑」12層頂樓戶之後，其餘各戶交易大致都維持在單價260萬元以上的水準，護「價」效果似乎不錯，去年最新一筆成交的7樓戶，總價約4.9億，換算單價約260萬，仍維持相當水準，但「松濤苑」去化速度緩慢，平均一年交易一戶。

　位在北市松山區的知名豪宅「華固名鑄」，2019年8月也出現華固建設董座鍾榮昌，用太太李桃珍及鍾山投資的名義，買下自家豪宅23層頂樓二戶，總價達5.87億元，拆算車位後單價達223、225萬元，創下該案最高價。

　而據實價登錄資料顯示，自2019年董座為豪宅定錨後，「華固名鑄」共有七戶交易，除了最新一筆去年9月的20樓交易，以總價2.1億、單價204萬，成功守住高樓層每坪200萬元的身價外，其餘7、10、11、14等中低樓層戶，成交單價約160～200萬，均符合該案當前的中低樓層行情。

此外，新北淡水的知名豪宅「天境ellipse360」，在2019年10月出現31樓、34樓兩筆交易，買方為玉蘭投資、新杰投資，也就是該豪宅建商「南國建設」的相關企業，這兩戶成交總價合計4.4億元，扣除車位後單價約84.4萬元，也是「天境ellipse360」睽違四年再傳出交易，更是自2014年後高樓層再度有8字頭出現，然而至今該案已有兩年未傳出任何交易。

　從「松濤苑」、「華固名鑄」的案例來看，業主為自家豪宅價格定錨，確實有達到「守價」的效果，但為何「陶朱隱園」定錨後，卻至今一戶也賣不出去？一位專賣豪宅的地產業者不諱言指出，「價格」、「太獨特」、「隱私」是三大主因。

　他說，「陶朱隱園」地段沒有問題，但600萬元的定錨價，已大幅超出國內豪宅價格的想像，他接觸過許多高端客戶買豪宅，但從來沒有人指名要看「陶朱隱園」；其次，獨特的旋轉造型雖很有創意，但與國內傳統豪宅意象也有很大差距，感覺旋轉豪宅應該蓋在杜拜、不會蓋在台灣；最後就是「隱私權」，國內不少富豪都有實力買「陶朱隱園」，但因該案受到市場強力關注，只要誰買了，祖宗八代都會被媒體挖出來。

　業主為自家豪宅價格定錨雖以「守價」為目的，但卻必須承擔銷售好壞的風險，業主的思考模式為其主要關鍵；以「松濤苑」來看，該案定錨後，雖成功守住該案身價，但2013年完工後，七年來，至今只賣出8戶，不到總戶數20戶的一半，不過對家大業大的潤泰集團尹衍樑來說，或許「松濤苑」一案在集團中算是小項目，當藝術品收藏、賣一戶少一戶，恐才是最重要的。

　不過以「華固名鑄」案例來看，華固建設為上市公司，每年都有其完銷入帳業績的考量，高週轉率才是最重要，因此，該案在定錨後，中低樓層售價合乎市場行情，也因建商讓利，華固分回的25戶也順利完銷。

　「陶朱隱園」因為價格、獨特的造型引起市場極大關注，傳出因賣不出去而封盤的消息後，雖業者已出面澄清，因遇疫情及公設重新設計整改才暫停開放，預計今年第三季完工後，就會開放符合資格的客戶賞屋，不可能不賣。

　「陶朱隱園」不管何時正式開賣，其驚人的定錨價格，賣不賣得出去，一舉一動市場都睜大眼睛看；不過，有句至理名言「沒有賣不出去的產品、只有賣不出去的價格」，正如「陶朱隱園」的業者所說：「價格只在真正買家的心中」。