金九銀十下的中國房市 恐旺季不旺

即便2014年以來各地方政府的房市政策鬆動有助於改善第三季中國房地產銷售與建設活動，但仍無法使房地產行業實現全面復甦或是扭轉結構性下滑的趨勢，因而金九銀十下的中國房市基本面超乎預期的可能性則偏低，恐呈現旺季不旺的態勢。

　首先在政策的變化方面，由於2014年以來中國房市量能走勢明顯降溫，甚至不少開發商開始降價促銷，因此第二季開始部分地方政府開始採取政策鬆綁的方式來刺激當地房地產市場，截至2014年8月26日，一線城市仍全面堅守限購政策的包括北京、上海、廣州、深圳，主要是一線城市仍具備經濟發展優勢顯著、人口吸附力強等，意即具備房地產市場發展的良好外部條件，故短期內鬆綁限購政策的機會不大，而二線城市則各有差異，至於三四線城市也是呈現分化的局面。

　總計截至2014年8月26日，中國全國47個限購城市中，共有26個城市通過官方公佈放鬆限購，10個城市默認取消限購，11個城市目前暫無消息稱放鬆限購，事實上，各地限購政策調整呈現差異化的態勢，主要是中國各地區的庫存水位、去化速度、市場結構均有所不同，意即僅有部分城市全面取消限購，其餘城市多為定向放寬的局面，如實施區域性放鬆政策、針對不同類型房屋放鬆限購。

　另一方面，若以中國住房貸款政策而論，繼2012～2013年中國官方支持首套房，並實施差別化信貸後，2014年則是以央五條的優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求為核心，有鑑於此，2014年8月1日紹興提出「除首套房外的新購房貸款首付比例地方法人銀行業金融機構按不低於40％的最低限執行」，而8月8日福建省也公布降低首套貸款認定標準為「購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定」，另外8月20日江西省明確提出落實首套房貸優惠政策，適當降低二套房首付比例，由上述可知，繼各地方政府進行限購政策微調整之後，採取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。

　若以政策微調整的成效而論，雖然近來中國各大城市相繼祭出放鬆或取消限購、契稅優惠等救市政策，但效果有所分化，意即雖然限購鬆綁有助於釋放部分此前受到抑制的住房需求，但由於各地在信貸支持尚沒有較有力的政策，市場流動性沒有明顯改善，因而短期內房市銷售難有明顯起色。

　另一方面，中國房地產行業盈利表現將日益惡化，主要係因面對資金及銷售目標壓力，房地產開發經營業者將普遍加大推案力道，以價換量將是必然選擇，房價進一步下跌，而土地及資金成本上升的影響持續顯現，行業利潤率水準繼續先前下滑的趨勢。

　整體而言，各地方政府對於房市政策祭出微調整、兩次降準對於中國下半年房地產業景氣難以產生直接有效的刺激，故即便9～10月中國房市進入金九銀十的傳統產業旺季，使得中國百城住宅價格指數月減率有所減緩，但在房市庫存攀升、出清周期延長、土地存量大且去化壓力升溫的情況下，房地產開發經營業者仍需藉由以價換量的策略來贏取各方的信心，且行業競爭加劇，業者更願意選擇以降價走量為核心的行銷模式，故短期內中國百城住宅價格指數月增率仍是難以由負轉正。