房市 抑需求、增供給須並重

隨著國五條地方細則落地，大陸樓市開始進入新一輪政策觀察期。雖然此次出台的地方細則普遍是對國務院細則的重申和強化，較為溫和，但在細則相對嚴厲的部分城市，市場已有所反應。中國指數研究院22日公布的資料顯示，上周，蘇州、北京周均成交降幅最為明顯，分別較去年同期下降36.82％和20.73％。

　中原集團研究中心監測的54個城市樓市資料也顯示，4月前17日的新房成交面積為1,396.04萬平方公尺，其中一線城市成交面積與3月同期相比下降近4成，二三線城市成交面積降度則在5％以內。上周，中原監測的6大城市二手房成交量合計下降3％。

　可以預見，在地方新調控細則公布的大背景之下，樓市將進入新一輪博弈觀望期，而地方政府對政策的執行力度，將在很大程度上決定下一階段樓市走勢。在目前調控的關鍵期內，抑制需求和增加供給必須並重。

　事實上，博弈態勢已有所顯現，部分開發商受擔憂新政和看好後市等因素影響，已放緩推盤。據亞豪機構統計資料，上周北京商品住宅市場共有5個專案入市，新增住宅958套，月減61％。截至4月21日，北京商品住宅市場僅新增商品住宅3,170套，預售許可面積33.4萬平方公尺，相比3月同期也出現小幅減少。

　8家房企因捂盤製造房源緊張氣氛被發改委罰款千萬元人民幣是另一例證。需要指出的是，在博弈期內，調控不僅要在需求端發力，更應在供給端做文章。就目前來看，政策的落地，勢必會對投資投機性需求起到一定的遏制作用，但被壓制的需求並沒有消失，只是暫時將現有需求後置；一旦調控效果被消解，市場需求所形成的「堰塞湖」超量爆發的概率將激增，進而可能引發新一輪房價上漲。

　縱觀近十年的樓市調控，主要都是圍繞購房者展開的需求調控，並沒有從根本上改善、解決供需矛盾。雖然調控取得了一定成效，但期間房地產市場也曾多次出現反復，這也是房價頻現「屢調屢漲」怪圈的主要原因。

　事實上，國家統計局最新公布的資料也在預警供給，房地產開發投資、房屋新開工面積、房地產開發企業土地購置面積等供應指標持續低迷。上海易居房地產研究院報告指出，第1季，全中國土地市場量跌價漲，房地產投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長，後續商品房供應量堪憂。

　樓市是個巨大的利益博弈場，與前幾輪調控時大有不同，經歷了去年底今年初的熱銷和流動性充裕的大背景下，房企手中的籌碼已明顯增多。而地方政府高度依賴土地出讓收入，土地出讓金高低與房價高低呈正相關關係，這決定了地方政府很難對房價下狠手。地方雖然每年都上報土地供應計劃，但過去3年各地計劃的合計完成率均不足7成。

　面對錯綜複雜的形勢，要想從根本上解決房價過快上漲問題，核心在於解決供需關係問題，調控也應從需求和供給兩方面入手。樓市下一步調控的聚焦點應是想方設法增加土地與商品房供應，從根本上緩解房價上漲預期。（經濟參考報專欄作者）